Come agire contro i singoli condomini? Il decalogo della Cassazione

Qualora un creditore proceda nei confronti di un solo condomino per il totale dell´importo del titolo esecutivo emesso a carico del condominio, il singolo esecutato potrà opporsi rilevando che la sua quota millesimale è inferiore a quella allegata, altrimenti, se non fornisce tale prova, l´opposizione non potrà essere accolta, e l´atto di precetto sarà efficace per l´intero.

E´ quanto stabilito dalla terza sezione civile della Cassazione con la sentenza 22856 del 29 settembre 2017.

Nella vicenda in esame, una società, creditrice nei confronti di un condominio in forza di un titolo esecutivo, aveva notificato atto di precetto di pagamento nei confronti di alcuni condomini dello stabile condominiale, i quali avevano proposto opposizione, ai sensi dell´art. 615 c.p.c., comma 1.Tale opposizione, accolta dal Tribunale di Napoli, è stata anche confermata anche in appello; pertanto la creditrice ha presentato ricorso in cassazione, sulla scorta di sei motivi.

La Suprema Corte, ha esaminato tali censure, con particolare riferimento alla contestazione della sentenza impugnata, nella parte in cui la Corte di merito ha ritenuto onere del creditore intimante provare l´esatta quota di partecipazione al condominio di ciascuno condomino opposto, ed in mancanza di tale prova, ha dichiarato inefficace il precetto opposto.

A tal riguardo, la Cassazione ha rilevato che, sulla scorta di giurisprudenza consolidata, atteso che l´obbligazione contrattuale del condominio grava pro quota sui singoli condomini ex art. 1123 cod. civ., e non in solido per l´intero sugli stessi, ai fini dell´azione esecutiva, il titolo formatosi contro il condominio è valido, contro i singoli condomini, ma per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino occorre preventivamente notificare detto titolo ed il precetto ad ogni singolo condomino.

Dunque per promuovere l´esecuzione forzata contro i soli condomini, il creditore procedente, ha l´onere di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, ovvero la loro qualità di condomini, mentre per la rispettiva quota millesimale, secondo la cassazione, è sufficiente una mera allegazione da parte dell´intimante; sarà il condomino opponente, nel caso gli sia stato eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota, a dover dimostrare l´esatta misura dei suoi millesimi di proprietà.

Pertanto, il singolo condomino a cui venga intimato il pagamento dell´intero debito condominiale, potrà proporre l´opposizione all´esecuzione, ai sensi dell´art. 615 c.p.c., rilevando di non essere condomino, ed in tal caso, l´onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, oppure, eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella indicata dal creditore, ma in tal caso l´onere della prova della misura di detta quota spetterà all´opponente, trattandosi di allegazione di un fatto "modificativo" e/o "parzialmente impeditivo" della legittimazione passiva all´azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell´efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo. Ciò è confermato anche dal cd. principio di riferibilità o vicinanza della prova, essendo palese la maggiore prossimità e la riferibilità al singolo condomino del fatto impeditivo/modificativo in questione, e cioè la misura della sua quota condominiale e, di converso, le difficoltà per il creditore di venire a conoscenza di esso.

Orbene, laddove il singolo condomino intimato del pagamento del debito del condominio per l´intero, proponga opposizione all´esecuzione, dovrà fornire prova, a sostegno dell´opposizione proposta, della misura della sua partecipazione condominiale. Nel caso in cui, detta quota non sia stata specificata, il condomino subirà l´esecuzione per la quota allegata dal creditore.

Atteso che, la corte di merito non si è conformata ai principi sopra enunciati, in quanto ha ritenuto onere del creditore intimante dimostrare le quote di partecipazione al condominio dei singoli condomini intimati ed, in mancanza, ha dichiarato inefficace il precetto opposto per intero, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, statuendo che, in sede di rinvio, la corte di appello dovrà conformarsi al principio di diritto cui è il seguente: "l´esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall´amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell´importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell´intimato per l´intero ammontare dell´obbligazione, quest´ultimo potrà opporsi all´esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore; nel primo caso, l´onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l´intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l´effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l´atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l´eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell´obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l´opposizione non potrà invece essere accolta, l´atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l´intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento".