Canone inesigibile se contratto non registrato: SC enuncia principio

"L´art. 1, comma 346, della I. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che "i contratti di locazione (...) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati". La disposizione è talmente chiara da non consentire dubbi sulla circostanza che un contratto di locazione, se non registrato, è giuridicamente, e ad ogni effetto, nullo.

Da questa considerazione di partenza la conclusione trattane dalla Corte di Cassazione, Sezione Terza, con la sentenza pubblicata il 13 dicembre 2016, con cui è stata annullata la sentenza della Corte di appello che aveva ritenuto valido ma inefficace un contratto non registrato soggiungendo che tale inefficacia non esimeva l´occupante dall´obbligo di pagamento del canone pattuito "come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".

Invece, secondo la Suprema Corte, il giudice territoriale non aveva dato adeguato peso al rilievo della nullità e a questo errore ne erano conseguiti altri due:

(a) l´avere ritenuto applicabile al caso di specie l´art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull´indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell´illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull´ingiustificato arricchimento, come misura residuale;

(b) l´avere equiparato l´obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l´obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell´immobile, scaturente dalla legge e pari all´impoverimento subito.

La sentenza impugnata é stata dunque cassata con rinvio alla Corte d´appello in diversa composizione, la quale nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti princìpi di diritto:

1. il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell´art. 1, comma 346, della I. 30.12.2004 n. 311;

2. la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall´art. 2033 c.c., e non dall´art. 1458 c.c.; l´eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.