Assicurazione di condominio:obbligatoria o facoltativa?

L'Assicurazione di condominio non è obbligatoria per legge.

Focus: La Polizza Globale Fabbricati, più nota assicurazione del condominio, è una facoltà lasciata ai proprietari dell'edificio ed è stipulata dal condominio per tutelarsi dalle responsabilità civili.

E' il Regolamento condominiale che può rendere obbligatoria la Polizza Globale Fabbricati, prevedendone espressamente l'obbligo nelle sue clausole. Se neanche il regolamento dispone nulla in merito, la decisione può comunque essere presa dai condomini riuniti in assemblea (Corte di Cassazione n.15872 del 06/07/2010).

Principi generali: La Polizza globale fabbricati è un contratto assicurativo in cui il contraente che è l'intero condominio stipula il contratto con una compagnia assicurativa, mediante il versamento di una quota annuale, per assicurarsi da eventuali danni e responsabilità civile che la compagnia risarcirà nel caso in cui dovesse verificarsi l'evento su cui si è assicurati. In linea generale, le coperture essenziali incluse in tutte le Polizze Globali di Fabbricato ricoprono due rami: incendio e responsabilità civile del condominio. 

La sezione incendio, solitamente, include i danni che si abbattono sull'edificio causati da fulmine, da esplosione, caduta di aeromobili, onde di pressione, e altre garanzie connesse a questi tipi di rischi. Se, ad esempio, un fulmine colpisce il palazzo e rompe i vetri di un appartamento le spese per il rifacimento dei vetri saranno coperte dall'assicurazione e non dal condòmino.

La sezione responsabilità civile del condominio copre i danni provocati a terzi o ai lavoratori che prestano la loro opera nell'edificio, causati da eventi accidentali legati alla proprietà del fabbricato e all'utilizzo delle parti comuni, basti pensare ai casi di caduta dell'intonaco e di calcinacci dalla facciata dell'edificio che colpiscono e danneggiano i passanti o i veicoli parcheggiati o che transitano lungo la strada, o al crollo di un muro che danneggia il muro di un altro edificio.

Oltre alla copertura base la polizza assicurativa condominiale offre coperture aggiuntive, a scelta del condominio, in base alle esigenze dei proprietari, cioè costi che le compagnie assicurative, dietro pagamento del premio annuale, si impegnano a finanziare o a sostenere direttamente nei casi di infiltrazioni di acqua, furto e rapina, calamità naturali e sisma, danni causati dalla rottura di impianti domestici, danni ai pannelli solari, termici e fotovoltaici, ricerca guasto comprensiva delle spese di chiamata di un tecnico esperto nella ricerca della causa da cui è scaturito che il danno nell'immobile, e spese legali del condominio per le controversie su parti comuni dell'immobile.

La polizza non copre la negligenza e il danneggiamento volontario dei condomini, come nel caso di vasi di fiori posti sui cornicioni delle finestre che cadendo arrecano danni di entità variabile.

L'amministratore di condominio non ha alcun potere di stipulare un'assicurazione di sua spontanea volontà, in quanto l'obbligo di stipulare un contratto di assicurazione non rientra nel suo mandato (art.1130, n.4 c.c.).La stipula della polizza può essere imposta solo dal regolamento condominiale o dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti prevista dall'art. 1136 c.c. Gli è consentito stipulare la Polizza Globale Fabbricati, senza previa apposita delibera, solo nel caso in cui essa è prevista come obbligatoria dal regolamento condominiale.

Sulla questione è opportuno menzionare la giurisprudenza della Corte di Cassazione n.8233/2007 e n.15872/2010, e la sent n.170/ 2017 del Tribunale di Treviso che ha precisato ciò: «La polizza assicurativa costituisce atto eccedente le ordinarie attribuzioni dell'Amministratore (art.1130 c.c.) – avendo non una mera funzione conservativa delle parti comuni ma la scopo di evitare pregiudizi economici ai proprietari dei fabbricati – e può essere stipulata solo previa autorizzazione dell'Assemblea la quale delibera con la maggioranza qualificata di cui all'art.1136, commi 2 e 4, c.c.». In tal caso, egli può stipulare la polizza globale fabbricati sottoscrivendola a nome di tutti i condomini.

Qualora sia stipulata un'assicurazione di condominio senza la previa delibera, il relativo contratto si considera invalido e l'amministratore ne è responsabile sia nei confronti dei condòmini che nei confronti dell'assicurazione, a meno che l'assemblea decida di ratificare il contratto con effetto retroattivo, secondo le modalità dell'art.1399 c.c. Le deliberazioni prese dall'assemblea, con le previste maggioranze, sono obbligatorie per tutti i condomini ( art.1137 c.c.), per cui se la maggioranza delibera di stipulare un'assicurazione globale la delibera e' vincolante anche per la minoranza.Tuttavia, se un condòmino è dissenziente può impugnare la delibera dinanzi al giudice affinché sia riconosciuto il diritto di esimersi dal pagamento del premio assicurativo, e, in tal caso, la polizza coprirà l'edificio al netto dei millesimi del dissenziente.

Il pagamento della Polizza Globale Fabbricati consiste in una somma di denaro, da corrispondere annualmente alla compagnia assicurativa, il cui costo è variabile ed è determinato dalle caratteristiche del condominio che tengono conto delle dimensioni dell'edificio, del numero di piani e di appartamenti, dell'anno di costruzione e di ultima ristrutturazione, della presenza di giardini e se esso è insito in un territorio soggetto a calamità naturali, sisma, alluvioni. Il premio assicurativo è pagato da tutti i condomini, in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, o secondo altri criteri eventualmente previsti dal regolamento condominiale, ma nel caso in cui un condomino svolga un'attività che costituisce un pericolo per il condominio dovrà corrispondere una quota maggiore rispetto agli altri abitanti l'edificio. Se alcuni condomini hanno una propria polizza privata ciò non esclude la possibilità di far approvare in assemblea una polizza globale fabbricati che, in caso di sinistro, interverrà come prima assicurazione, rispetto alle polizze individuali, a tutela dei rispettivi proprietari che le hanno sottoscritte, per la parte di indennizzo non corrisposta dalla polizza condominiale per la franchigia o per altre motivazioni. Affinché la polizza risulti realmente efficace è importante che siano previsti nel contratto i massimali, tali da coprire anche gli eventi più gravi e sfortunati, quali per esempio la morte di una persona del condominio o terza.

L'amministratore di condominio, nel caso di danni o di sinistro, ha il compito di far pervenire la denuncia alla compagnia assicurativa, nel termine temporale indicato nel contratto di assicurazione al momento della stipula, affinché quest'ultima provveda alla richiesta del risarcimento. 

Se l'entità del danno è maggiore rispetto alla copertura offerta dall'assicurazione i condòmini devono farsi carico della differenza dei costi dilazionando in parti uguali la somma da corrispondere. In seguito all'accertamento dell'entità dei danni e al calcolo della quota da corrispondere al danneggiato, l'amministratore di condominio produce la documentazione necessaria a rilevare che il soggetto risarcito non ha più nulla da pretendere dal condominio. 

Anche nei condomini di piccole dimensioni senza amministratore, costituiti al massimo da otto condomini, può essere stipulata l'assicurazione del condominio, con delibera della maggioranza, scritta in un verbale a seguito della convocazione di un'assemblea ufficiale, in cui si potrà decretare, di volta in volta, la nomina di un inquilino o condòmino che si assuma buona parte delle attività gestionali. In alternativa i condomini potranno stipulare delle polizze individuali. Se l'appartamento é dato in locazione il premio assicurativo non rientra tra le spese da addebitare al conduttore (art. 9 Legge n.392/78), salvo diverso accordo contrattuale tra le parti.

Inadempimento dei condomini che non pagano il premio e responsabilità dell'amministratore. 

La Corte di Cassazione, VI sezione civile, con ordinanza n.24920/17, depositata il 20 ottobre, si è pronunciata escludendo, in un caso di incendio, la responsabilità contrattuale dell'amministratore se il condominio è senza assicurazione per il tardivo pagamento del premio, anche se ha provveduto a mettere in mora con decreto ingiuntivo i proprietari inadempienti. E' stato precisato, in buona sostanza, che l'ingiunzione di pagamento ai morosi è facoltativa. Infatti, in base all'art.63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, non è obbligatorio il decreto ingiuntivo nei confronti dei proprietari esclusivi inadempienti se l'amministratore ha provveduto a sollecitarli più volte per iscritto. <<L'amministratore in quanto mandatario deve eseguire il suo incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, cioè ha solo la facoltà e non l'obbligo di agire in via monitoria nei confronti dei condomini morosi e, quindi, solo al giudice di merito spetta verificare caso per caso se chi sovrintende alla gestione ha rispettato gli obblighi ex artt.1708 e 1710 cod.civ. anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all'esecuzione del mandato>>.

Infine, la Corte d'Appello di Roma, IV sez. civ., con recente sentenza del 2/5/2018 ha ribadito che l'amministratore subentrante nel condominio, non informato dal precedente che il premio assicurativo non è stato pagato a causa della mancanza di denaro in cassa dovuta ai condomini morosi, non risponde dell'inadempimento contrattuale dei condòmini