Amministratore di condominio: prorogatio imperii in caso di nomina provvisoria

Riferimenti normativi: Artt.1129 - 1130 - 1136, c.4, codice civile. - Art.71 bis disp. att. cod. civ.

Focus: A seguito della riforma del condominio entrata in vigore il 18/6/2013, la nomina dell'amministratore è obbligatoria e di esclusiva competenza assembleare "quando i condòmini sono più di otto", come si evince dell'art.1129, comma 1, cod. civ. secondo cui, "se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario". 

Nessuna norma di regolamento condominiale può derogare al disposto normativo impedendo la nomina di un amministratore (art.1138, c. 4, c.c.). "Se la delibera di ammini-stratore di nuova nomina è impugnata e poi sospesa giudizialmente, l'amministratore di nuova nomina, può compiere atti amministrativi solo urgenti". In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Catania con ordinanza collegiale del 2 agosto 2018. 

Principi generali: Come dianzi esposto, se il condomìnio è composto da nove condòmini questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. Se, invece, il condomìnio è composto da un numero inferiore a nove condòmini i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condomìnio. L'amministratore del condomìnio è, in buona sostanza, un mandatario (legale rappresentante) dei condòmini in relazione alla gestione delle parti comuni, sia per quanto riguarda i rapporti con i terzi, cioè i fornitori, che nei rapporti tra singoli comproprietari e condomìnio complessivamente considerato ( Cass. SS.UU. sent. n. 9148 dell'8/4/2008 ).

Attualmente può essere nominato amministratore di condomìnio sia una persona fisica che una persona giuridica, "in questo caso, l'incarico può essere conferito a società di servizi che annoverano specialisti nei diversi rami".

Nomina e revoca dell'amministratore sono deliberate dall'assemblea condominiale con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136, c.4 c.c. Oltre alla delibera è necessaria, a pena di nullità, l'accettazione espressa della nomina da parte dell'ammi-nistratore (art. 1129, comma 14, c.c.) che dovrà specificare per iscritto e chiaramente il compenso dovuto per l'attività offerta, oltre a comunicare i propri dati anagrafici e fiscali e tener distinto il proprio patrimonio dal conto del condomìnio. L'assemblea può anche subor-dinare la nomina dell'amministratore alla sottoscrizione di una polizza assicurativa, in man-canza della quale la nomina non è valida. "L'incarico di amministratore dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata" (art.1129, comma 10, c.c.). Se è pur vero che si tratta di una proroga tacita, salvo diversa delibera dell'assemblea, l'amministratore al termine dell'anno di gestione deve provvedere, comunque, a convocare l'assemblea anche per la sua conferma (art.1135 c.c.). 

Incarico in prorogatio imperii: L'art.1129, c. 8, c.c. richiama l'istituto della prorogatio imperii: in esso si afferma che " alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto […] ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza di-itto ad ulteriori compensi ". La prorogatio imperii si verifica spesso in ambito condominiale sia con riguardo all'amministratore cui sia scaduto il mandato che riguardo all'amministratore dimissionario, se non v'è stata manifestazione di volontà dei condòmini contraria al-l'amministratore. Ma si verifica anche in altri due casi, cioè in caso di revoca dell'ammini-stratore e in caso di amministratore illegittimamente nominato. Quest'ultimo resta in carica "in prorogatio" dal momento dell'accertamento dell'illegittimità della sua nomina e fino alla sua sostituzione. In questi casi in cui manca il consenso verso l'amministratore si può parlare di prorogatio imperii, come affermato dalla Cassazione in numerose circostanze, presumendo che il suo operato sia conforme alla volontà dei condòmini e nell'interesse del condomìnio alla continuità dell'amministratore. 

Poteri dell'amministratore in prorogatio imperii: L'amministratore di condomìnio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio. In pratica egli mantiene l'incarico in via transitoria fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini, e deve, comunque, "esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell'ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità ( Cass., sez. II Civile, sent. n.10607/2014).

Tuttavia, può verificarsi il caso in cui l'assemblea condominìale sia convocata da un nuovo amministratore che non ne abbia il potere perché la delibera della sua nomina è stata sospesa in via cautelare.

Tale è la fattispecie presa in esame dal Tribunale di Catania, con l'ordinanza citata in premessa, in merito ad un amministratore la cui delibera di nomina è sospesa perché impugnata per vizi di incertezza dei millesimi richiesti essendo avvenuta la nomina solo dopo l'abbandono della riunione da parte di molti condomìni. Il giudice di prime cure aveva ritenuto valida l'assemblea convocata dall'amministratore, provvisoriamente sospeso, per confermare la sua nomina. Il collegio giudicante di Catania, invece, ha ritenuto che l'am-ministratore ha agito senza averne i poteri. Infatti, provvedere alla convocazione di un'as-semblea per far discutere e deliberare solo in tema di nomina di un nuovo amministratore, pur operando in regime di prorogatio imperii, non significa porre in essere un atto urgente ma solo un atto che esula dal proprio mandato sospeso.

In conclusione, quindi, sebbene l'art. 1129 del Codice civile riconosce la continuità dell'attività dell'amministratore cessato in attesa di nomina del subentrante, detta attività è stata ritenuta circoscritta meramente alle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi del condomìnio.