Un condòmino può vincolare a tempo indeterminato l’uso di un proprio immobile a servizio del condomìnio?

Riferimenti normativi: Art.1379 c.c.

Focus: Il vincolo di destinazione d'uso, illimitato e gratuito, di un immobile a portineria può scaturire da un accordo stipulato tra l'originario proprietario dell'immobile a titolo esclusivo e la società costruttrice dell'edificio. Tale accordo è vincolante anche per i successivi acquirenti? La Corte di Cassazione, con la sentenza n.26980 del 14 settembre 2022, si è pronunciata sulla legittimità di tale vincolo.

Principi generali: Nel caso di specie, i condòmini subentrati nella proprietà di un'unità immobiliare, sita nel seminterrato dello stabile condominiale e destinata a portierato dell'edificio, hanno fatto ricorso in Cassazione avverso la sentenza di appello che, a conferma della decisione di primo grado, aveva respinto la loro domanda di condannare il condomìnio al rilascio dell'immobile detenuto senza titolo.
Il giudice di appello, in particolare, aveva respinto la domanda dei ricorrenti perché il diritto del condomìnio ad occupare la loro porzione immobiliare adibita a portineria non era detenuto senza titolo ma scaturiva da una convenzione del 1961. Con la convenzione i danti causa degli attori si erano impegnati nei confronti della società proprietaria del terreno, su cui era stato costruito il condomìnio, a destinare l'immobile, senza alcun compenso, ad uso portineria degli edifici. 

Nella convenzione era previsto, altresì, che l'impegno sarebbe stato perpetuo salvo diversa convenzione delle parti, sia per cambiamento di destinazione sia per demolizione degli edifici sia per varianti al piano regolatore. Tale clausola era stata trascritta e richiamata nei successivi atti di vendita dell'immobile e nello stesso atto di acquisto degli attori, quindi, era ineccepibile. E sulla base di questi adempimenti il diritto del condomìnio era configurabile, secondo il giudice di appello, come diritto reale di servitù atipico e non come mero diritto personale di godimento. Di conseguenza, i condòmini gravati dal vincolo di destinazione d'uso del proprio immobile ricorrevano in Cassazione per diversi motivi. Con il primo motivo i ricorrenti contestavano il diritto di servitù attribuito al condomìnio. Infatti, gli stessi ritenevano che l'impegno assunto con la convenzione di destinare l'immobile ad un determinato uso doveva essere configurato come un obbligo di fare e non come una servitù passiva. Non chiarivano, però, in che modo la diversa qualificazione giuridica avrebbe potuto incidere sull'obbligo di destinazione del bene e sulle modalità di adempimento di detto obbligo gravante nei loro confronti. Tale motivo, perciò, è stato dichiarato inammissibile dalla Corte. Col secondo motivo i ricorrenti eccepivano il venir meno del carattere perpetuo della convenzione, condizionato al mantenimento della destinazione dell'immobile a portineria, quindi, la convenzione originaria era nulla e priva di effetto. 

I ricorrenti, però, non avevano fornito prova in sede di appello della sopravvenuta inefficacia della convenzione. Infatti, pur essendo venuto meno il rapporto con la precedente addetta alla portineria, di cui il condomìnio aveva dato atto con delibera dell'ottobre 2010, quest'ultimo a settembre dello stesso anno aveva stipulato un nuovo contratto di portineria per il servizio di pulizia con un'impresa. Quindi, non essendo cambiata la destinazione ad uso portineria secondo quanto stabilito da quell'accordo, il diritto del condomìnio ad occupare l'immobile doveva ritenersi esistente fino ad una diversa convenzione delle parti che, però, non era mai avvenuta. L'interpretazione della convenzione accolta dalla Corte distrettuale, a detta dei ricorrenti, aveva svuotato, in tal modo, il loro diritto di proprietà ed è da ritenersi in contrasto col principio generale di cui all'art.1379 c.c., secondo cui è nulla la previsione di accordi che in concreto svuotino le facoltà inerenti al diritto di proprietà per un tempo indefinito. La Suprema Corte, però, non ha condiviso la tesi di illegittimità della convenzione. Infatti,dalla lettura complessiva della clausola emerge che il vincolo di destinazione, essendo volto a beneficiare di un servizio anche le unità immobiliari di proprietà esclusiva degli obbligati, si risolve non già in un azzeramento delle facoltà spettanti ai proprietari, ma in una convenzione che ne disciplina un uso diverso,meno intenso rispetto all'uso esclusivo ma tale da non annullare qualsiasi utilità connessa al suo godimento o utilizzazione. Pertanto, il ricorso è stato rigettato.