Spese condominiali di un appartamento ereditato: chi paga?

Riferimenti normativi: Art.752 c.c.

Focus: Come vanno ripartite le spese condominiali tra i soggetti di un appartamento ereditato? Definire i criteri di ripartizione consente ai condòmini di esperire eventuali azioni legali per il recupero delle spese in caso di morosità del de cuius.

Principi generali: Si premette che, a seguito della morte di un condòmino, gli eredi sono tenuti a comunicarlo all'amministratore che è obbligato a mantenere sempre aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale.La ripartizione dei debiti ereditari è disciplinata dall'art.752 c.c. secondo cui, poiché gli oneri ereditati fanno parte dell'asse ereditario, i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto. Tale regola si applica anche alle spese condominiali maturate prima della morte del de cuius, per le quali gli eredi corrispondono solo una somma pari alla loro quota di proprietà. In assenza di pagamento l'amministratore non potrà chiedere tutto l'importo a un solo erede ma dovrà procedere in via giudiziale contro ciascuno di questi per la rispettiva parte del debito con differenti decreti ingiuntivi.

Diversamente, in caso di morosità riguardante gli oneri sorti dopo la morte del condòmino, con l'apertura della successione, tutti coloro che hanno accettato l'eredità diventano comproprietari dell'immobile e, come tali, sono responsabili solidali dell'intero debito condominiale (Cass. sent.n.21907/2011). In tal caso, il credito potrà essere richiesto a ciascuno dei debitori solidali e ciascuno potrà essere chiamato a pagare per tutti ai sensi dell'art.1294 c.c.( Cass. sent.n.8900/2013). A tale regola fa eccezione il caso in cui sia rimasto in vita il coniuge del condòmino deceduto che, in quanto titolare del diritto di abitazione, è tenuto al pagamento delle quote condominiali successive al decesso (Cass. sent.n.9920/2017). Pagamento da cui sono esclusi gli altri coeredi titolari solo della nuda proprietà. Non è sempre facile individuare i soggetti avverso i quali rivolgere l'azione legale per recuperare il credito condominiale. Infatti, può verificarsi il caso in cui gli eventuali chiamati rinuncino all'eredità (art. 519 c.c.). In tal caso è onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore dell'eredità giacente (artt.781 e ss.c.p.c.) al quale saranno indirizzate le richieste di pagamento degli oneri condominiali e che impiegherà le somme risultanti dall'asse ereditario per sanare i debiti ai sensi dell'art. 529 c.c.. 

Può presentarsi anche la possibilità in cui sussista l'accettazione tacita di eredità a fondamento della pretesa creditoria. A tal proposito, è stata chiamata a pronunciarsi la Corte di Cassazione con la sentenza n.15301/2020. Nel caso di specie, l'amministratore aveva intimato all'erede il pagamento a titolo di quote ordinarie e straordinarie di oneri condominiali. L'erede si era opposta al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio dei suoi confronti deducendo l'illegittimità della delibera di approvazione dei bilanci posta a fondamento dell'ingiunzione nonché la carenza di legittimazione passiva affermando di aver ricevuto in eredità ancora indivisa l'appartamento oggetto della quota condominiale, e, a supporto di ciò, aveva allegato la titolarità del diritto di proprietà comune ed indivisa. Sia in primo che in secondo grado l'opposizione a decreto ingiuntivo veniva respinta e veniva confermata la sentenza impugnata. La ricorrente, di conseguenza, sottoponeva la questione dinanzi alla Suprema Corte deducendo di aver manifestato in sede di opposizione non la qualità di erede bensì quella di mera chiamata all'eredità, posizione che avrebbe giustificato l'eccezione di difetto di legittimazione passiva. I giudici di legittimità hanno evidenziato che, come la stessa ricorrente riconosce, il Condominio ha agito nei suoi confronti sulla base di un certificato di stato di famiglia del de cuius attestante la residenza dell'opponente nella porzione immobiliare rientrante nel condominio procedente.Tale allegazione è "rilevante quale accettazione tacita dell'eredità", ai sensi dell'art. 474 c.c., e, quindi, valido elemento costitutivo della pretesa creditoria e dell'azione legale culminante nel decreto ingiuntivo. La Suprema Corte, di conseguenza, ritenuta specificamente motivata la sentenza di seconde cure per mancanza di prova di rinuncia all'eredità da parte della ricorrente, ha rigettato il ricorso con condanna delle spese di lite a favore della parte controricorrente.