Mediazione in condòminio: l'amministratore gestirà la mediazione?

Riferimenti normativi: Art. 5, comma 1 bis, D.Lgs. n. 28/2010 – Art. 1136, comma 2, c.c. - Art. 71 – quater disp. att c.c.

Focus: Il disegno di legge di delega al Governo per la riforma del processo civile approvato dal Senato il 21 settembre 2021 prevede il potenziamento degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e, nell'ambito della mediazione, attribuisce un ampio margine di autonomia all'amministratore di condòminio nella gestione della mediazione.

Principi generali: Le controversie in materia di condomìnio sono assoggettate al previo esperimento della mediazione che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5, c.1 bis, D.Lgs. n.28/2010). In esse rientrano tutte le questioni disciplinate agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile (art. 71 – quater, delle disposizioni di attuazione del codice civile), nonché le altre fattispecie in tema di condomìnio previste e disciplinate dalle disposizioni di attuazione dello stesso codice, tra cui la domanda avanzata dal condomìnio volta ad ottenere la condanna di un condòmino al pagamento dei contributi condominiali. Come disposto dall'art.71- quater, comma 3, disp. att. c.c., è necessaria l'autorizzazione preventiva dell'assemblea che legittimi l'amministratore, quale "legale rappresentante dei condomìni" (art.65 disp.att. c.c.), non solo a promuovere o a partecipare alla mediazione ma anche a proseguire o meno la mediazione dopo il primo incontro ed a formulare proposte conciliative.

L'assemblea, in tal caso, deve deliberare con un quorum di voti che rappresenti, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.). La delibera assembleare è necessaria anche nel caso in cui le parti in mediazione non dovessero raggiungere alcun accordo e facciano richiesta al mediatore di formulare una proposta di conciliazione. Proposta che dovrà essere comunicata al condomìnio e la cui accettazione dovrà pervenire per iscritto al mediatore entro sette giorni dall'invio della stessa, dopo essere stata approvata dall'assemblea con la stessa maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., (art. 71-quater, comma 5, disp. att. c.c.). Anche la Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 10846 dell'8 giugno 2020, ​ha ribadito il principio che nel caso in cui l'amministratore partecipa all'incontro davanti al mediatore senza previa delibera assembleare non è possibile iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, così come disposto dall'art.8, comma 1, del D.Lgs.n. 28/2010.​

Il disegno di legge di delega n.1662/2020, recante "Delega al Governo per l'efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie", approvato dal Senato il 21 settembre 2021 ha introdotto importanti novità per le controversie in materia condominiale. In particolare, al fine di snellire il procedimento di mediazione obbligatorio preliminare all'instaurarsi di controversie condominiali, è stato previsto che il decreto legislativo che sarà emanato in attuazione della legge di delega deve "prevedere chel'amministratore è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, e prevedere che l'accordo di conciliazione riportato nel verbale o la proposta del mediatore sono sottoposti all'approvazione dall'assemblea condominiale che delibera con la maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile e che, in caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa o la proposta del mediatore non approvata." Pertanto non sarà più necessaria l'autorizzazione dell'assemblea per ogni fase del procedimento di mediazione. La figura dell'amministratore del condominio viene così ad essere valorizzata, ma nel contempo si ha una ulteriore responsabilità per questi.