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Mediazione condominiale, Trib. Milano: "Se manca delibera può esser disposto rinvio"
La mediazione obbligatoria senza la prodromica delibera assembleare condominiale è insanabilmente nulla oppure rientra nelle facoltà del mediatore disporre un rinvio per la convocazione dell´assemblea? Un interrogativo non di poco conto, ed anzi piuttosto frequente nella prassi quotidiana, che adesso ha trovato una soluzione praticabile tramite una sentenza interpretativa del tribunale di Milano.
L´art.71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto con la riforma del 2012, testualmente prevede che: "Al procedimento è legittimato a partecipare l´amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all´articolo 1136, secondo comma, del codice."
Sin dall´entrata in vigore della legge di riforma del condominio la citata disposizione è stata interpretata rigidamente da alcuni Organismi di Mediazione che rifiutano di fare partecipare amministratori di condominio in assenza di delibera assembleare ad hoc.
Sulla questione, il Tribunale di Milano è intervenuto, con la recente sentenza n.836 del 23 gennaio 2018, in esito ad una controversia promossa da un condominio avverso uno dei condomini ed l´inquilino di costui per violazione del regolamento condominiale.
L´argomento del ricorso alla procedura di mediazione era stato posto all´ordine del giorno dell´assemblea condominiale ed illustrato dall´amministratore.
Pur essendo stata discussa la necessità di attivare la mediazione, ai fini della procedibilità della domanda giudiziale, e dell´autorizzazione assembleare all´amministratore di parteciparvi, non risultava alcuna delibera esplicita.
Tuttavia, nessuno si era manifestato contrario all´introduzione da parte del condominio del procedimento di mediazione ed alla partecipazione ad essa dell´amministratore di condominio.
Alla mediazione, proposta nei confronti di una società proprietaria e della società conduttrice di un´unità immobiliare commerciale, la società conduttrice non aveva partecipato. La procedura, pertanto, si era conclusa con un verbale di mancato accordo, poichè il condominio "parte istante" aveva introdotto la procedura di mediazione senza che nel verbale di assemblea fosse presente una esplicita autorizzazione in tal senso.
Il Tribunale ha rilevato che il mediatore avrebbe potuto disporre, su richiesta dell´amministratore, una proroga del procedimento per consentirgli di dotarsi della idonea delibera assembleare di cui all´articolo 71 quater delle Disp.att.c.c.; e che comunque, l´assenza del conduttore chiamato in mediazione aveva reso impossibile un esito favorevole della stessa. Perciò, tenuto conto della finalità deflattiva della mediazione, il Tribunale ha ritenuto che era stata soddisfatta la condizione di procedibilità di cui all´art. 5 del D.lgs. 28/2001.
La seconda questione interpretativa affrontata dal tribunale fa riferimento alla c.d. "simmetria" tra l´istanza di mediazione ed il successivo "petitum" e "causa petendi" dell´atto di citazione.
In mediazione il condominio aveva fatto valere la violazione del regolamento di condominio, mentre nel successivo giudizio aveva implementato l´oggetto della causa con la violazione dell´art. 1122 del c.c.
Il Tribunale di Milano ha rigettato l´eccezione sollevata in merito dalla parte convenuta in giudizio, sulla scorta della "identità dei fatti posti a fondamento dell´istanza di mediazione e dell´azione giudiziale".
In buona sostanza, posto che oggetto della istanza di mediazione era la violazione dell´estetica e del decoro architettonico dell´edificio, il giudice ha rilevato trattarsi del medesimo diritto tutelato sia dal regolamento che dal Codice.
Con la citata sentenza si è avviato un iter per risolvere alcune rigidità in materia condominiale.
Da un lato, il quorum assembleare, previsto dall´articolo 71 quater, di non facile raggiungimento, dall´altro la soluzione del rifiuto opposto da molti organismi di mediazione riguardo le istanze di mediazione presentate da amministratori privi di una previa delibera assemblare.
Aver sottolineato che rientra nelle facoltà del mediatore disporre un rinvio per la convocazione dell´assemblea, anche quando ad avviare il contenzioso è il condominio, può costituire un´interpretazione che contribuisce a valorizzare l´istituto e agevolarne l´efficacia.
Avv.Carmela Patrizia Spadaro – Foro di Catania
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