Le unità immobiliari a pianterreno sono esenti dalle spese degli ascensori in condomìnio?

Riferimenti normativi: Art.1124 c.c.

Focus: La partecipazione o meno alle spese di manutenzione degli ascensori in condomìnio, da parte delle unità immobiliari del pianterreno, è spesso causa di diatribe condominiali.

Principi generali: L'art.1124 c.c., salvo diverso regolamento contrattuale, stabilisce i criteri in base a cui devono essere ripartite le spese di manutenzione dell'ascensore: "1.Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. 2.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune." La norma menziona espressamente la manutenzione e la sostituzione degli ascensori ma non distingue tra manutenzione ordinaria e straordinaria degli stessi. Tale distinzione, però, è rilevante per delineare la competenza dell'assemblea rispetto ai poteri propri dell'amministratore. Quest'ultimo, infatti, potrà far eseguire autonomamente gli interventi di manutenzione ordinaria degli ascensori e riportare le relative spese nel bilancio condominiale di fine anno, mentre per gli interventi di manutenzione straordinaria è necessaria la preventiva autorizzazione deliberata dall'assemblea condominiale. Tra gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano anche gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE in quanto gli stessi, essendo finalizzati alla protezione degli utenti e dei terzi, attengono non al solo uso e godimento dell'ascensore ma anche all'aspetto funzionale ed alla conservazione dell'impianto come tale. 

Poiché l'art.1124 c.c. non distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie i criteri di ripartizione citati dalla norma si ritengono validi per entrambe le spese di manutenzione. Quindi, saranno prese in considerazione, per metà, le tabelle millesimali "proprietà" di cui all'art.68 delle disposizioni attuative del codice civile e per l'altra metà si terrà conto dell'altezza del piano dal suolo. Il disposto del primo comma dell'art.1124 c.c., secondo cui le spese devono essere sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, è stato oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale in merito alla partecipazione o meno a dette spese da parte dei condòmini a piano terra.Secondo l'orientamento più volte espresso dalla Corte di Cassazione i condòmini del pianterreno devono partecipare alla ripartizione delle spese di scale ed ascensore in quanto beni che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio (Cass. sent. n.4419/2013). Pertanto, anche chi non usa mai l'ascensore può essere costretto a pagare le spese necessarie ai lavori per il ripristino dell'impianto inagibile nonostante abiti al piano terra o sia soltanto proprietario di un negozio (Cass. sent. n.28679/11). Ai criteri di riparto dell'art.1124 c.c. può derogare il regolamento condominiale contrattuale stabilendo criteri di ripartizione delle spese di scale ed ascensori diversi (ad esempio "pro capite", ed anche in assenza di tabelle millesimali), purchè deliberati all'unanimità. La questione è stata recentemente oggetto dell'Ordinanza della Corte di Cassazione n.786 del 12 gennaio 2022. Nel caso di specie, un condomìnio ha impugnato la sentenza della Corte di appello con cui il giudice, confermando la sentenza di primo grado, aveva dichiarato nulla la delibera dell'assemblea condominiale che aveva modificato a maggioranza le tabelle millesimali, prevedendo la partecipazione alle spese delle parti comuni dell'edificio anche da parte delle unità immobiliari site al piano terra in precedenza escluse. 

Secondo i giudici di merito le tabelle originarie frutto di una espressa convenzione che, in deroga ai criteri legali di ripartizione, aveva escluso alcune unità immobiliari dal contributo relativo a determinate spese, potevano essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condòmini e non con la maggioranza degli stessi. Il condomìnio, di conseguenza, ha impugnato tale sentenza con ricorso in Cassazione eccependoche la natura contrattuale del regolamento di condomìnio non può estendersi automaticamente alle tabelle ad esso allegate, e che l'atto di approvazione delle tabelle, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale e, quindi può essere adottato dall'assemblea a maggioranza. La Cassazione ha respinto il ricorso del condomìnio ritenendo giuridicamente corretto il ragionamento svolto dalla Corte di appello, conforme peraltro alla giurisprudenza della Suprema Corte. Infatti, come precisato dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione, con sent. n. 18477/2010, << l'atto di approvazione delle tabelle di ripartizione della spesa, qualora si adegui al criterio legale indicato dall'art. 1223 cod. civ. e dall'art. 68 disp. att. stesso codice, che fissa la misura della contribuzione proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condòmino, costituisce un'operazione meramente esecutiva ed aritmetica e non ha pertanto valore negoziale, a prescindere dal fatto che essa sia allegata al regolamento di condomìnio di natura contrattuale e, quindi, approvata da tutti i condomini insieme ad esso. Diversa è, invece, l'ipotesi in cui la tabella deroghi al criterio legale di proporzionalità del valore delle proprietà individuali, atteso che in tal caso essa integra quella "diversa convenzione" fatta salva dall'ultimo inciso dell'art. 1223, comma 1, c.c. In tale situazione l'atto di approvazione della tabella, in quanto avente natura negoziale, deve provenire da tutti i condòmini >>. Nel caso di specie la tabella oggetto della controversia derogava al criterio legale succitato, dal momento che esentava le proprietà site al piano terra dalla contribuzione relativa alle spese di alcune parti comuni dell'edificio (androne, scale, ascensore, montacarichi), con l'effetto che essa poteva essere modificata con il voto favorevole di tutti i condòmini e non a maggioranza.