La sublocazione e le sue peculiarità

Inquadramento normativo: Artt. 1594-1595 c.c.; Art. 1406 c.c.; Legge n. 392/1978; D.lgs. n. 286//1998; D.P.R. n. 1265/1952

La sublocazione: Si ha sublocazione quando il conduttore decide, a sua volta, di dare in godimento ad un soggetto terzo (definito subconduttore) l'immobile a lui locato dal proprietario.o parte di esso .

Sublocazione di immobili adibiti ad uso abitativo: Nel nostro ordinamento non è possibile subolocare totalmente l'immobile adibito ad uso abitativo. Tuttavia, se nel contratto di locazione non esiste una clausola di divieto, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Violazone del divieto di sublocazione: La violazione del divieto di sublocazione costituisce un inadempimento contrattuale che legittima il locatore ad agire per chiedere la risoluzione del relativo contratto e l'immediato rilascio dell'immobile occupato. In queste ipotesi, il titolo giudiziario ottenuto a seguito delle richieste del locatore ha efficacia esecutiva anche nei confronti del subconduttore, terzo occupante dell'immobile e ciò in virtù del principio di ultrattività soggettiva del titolo esecutivo (cfr. Cass. Civ. 3183/2003 e Cass. Civ. 3087/2007, richiamate da Tribunale Treviso sentenza del 24 ottobre 2017).

Contratto di sublocazione e contratto di locazione: Il contratto di sublocazione è collegato al contratto principale di locazione. Proprio tale collegamento consente di poter qualificare il contratto di sublocazione come un contratto derivato (cfr. Cass. sez. 3, 11 gennaio 2006 n. 260 e Cass. sez. 3, 23 luglio 2002 n. 10742, richiamate da Cass. civ., n. 6390/2018). Malgrado i due contratti in questione siano collegati, essi non danno luogo ad un unico contratto e ciò anche se si considera che oggetto degli stessi è il medesimo immobile (cfr. Cass. sez. 3, 18 luglio 2003 n. 11240 e Cass. sez. 3, 28 giugno 2001 n. 8844, richiamata da Cass. civ., n. 6390/2018). 

I due contratti, infatti, restano distinti. Ne consegue che se il locatore e il conduttore che ha sublocato parte dell'immobile oggetto dell'originaria locazione (definito sublocatore) stipulino accordi finalizzati a modificare l'orginario contratto di locazione, tali accordi non possono produrre effetti sul subconduttore. Quest'ultimo, infatti, restando estraneo agli accordi tra i primi due soggetti, potrebbe subire un pregiudizio da tali accordi. Un pregiudizio che il subconduttore subirebbe anche ove non fossero apportate modifiche novative al contratto. Questo perché ciò che rileva, in tali circostanze, è la lesione dell'autonomia negoziale del subconduttore. Un'autonomia, questa, che va tutelata sempre, anche quando il contratto stipulato tra le parti è collegato ad un altro (come appunto nel caso di contratto di sublocazione) (Cass. civ., n. 6390/2018).

Sublocazione di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo: Con riferimento alle locazione commerciali, il discorso della sublocazione è diverso. Infatti, in queste ipotesi, la legge non richiede il consenso del locatore, disponendo che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (Cass. civ., n. 7430/2017; Tribunale Roma, sentenza del 7 febbraio 2018). Ma vediamo come viene tutelato, in tali ipotesi, il locatore. Innanzitutto, quest'ultimo, una volta ricevuta la su menzionata comunicazione, ha la facoltà, entro i successivi trenta giorni, di formulare opposizione, se ricorrono gravi motivi. In secondo luogo, il conduttore, in caso di cessione, in presenza dell'inadempimento del cessionario, resta responsabile nei confronti del locatore, salvo che il cedente non ne sia stato espressamente liberato (Cass. civ., n. 7430/2017). 

Differenza tra sublocazione e cessione del contratto di locazione: Con la cessione del contratto di locazione, il conduttore sostituisce a sé un terzo nel contratto di locazione. Con la sublocazione, invece, il conduttore resta contraente originario del contratto di locazione, ma a sua volta, stipula con un terzo un altro contratto di locazione, avente ad oggetto la concessione in godimento del medesimo immobile della locazione principale.

Diritti del locatore nei confronti del subconduttore: Nel caso in cui il conduttore non corrisponda i canoni di locazione, il locatore può agire nei confronti del subconduttore ed esigere da quest'ultimo il prezzo della sublocazione che non ha ancora corrisposto, al momento della domanda giudiziale, nei confronti del sublocatore. Inoltre, il locatore può costringere il subconduttore ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

Sublocazione e favoreggiamento dell'immigrazione clandestina: La condotta del soggetto che subloca a clandestini un alloggio, richiedendo un canone più elevato di quello pattuito con il proprietario dell'immobile, integra il reato di favoreggiamento dell'immigrazione clandestina in quanto, in queste ipotesi, il sublocatore:

• approfitta dello stato in cui versano i subconduttori;
• agisce allo scopo di assicurarsi un utile non dovutogli.

(Cass. pen., n. 20889/2017).

Sublocazione di alloggi dell'edilizia residenziale pubblica: Gli assegnatari di alloggi dell'edilizia residenziale pubblica non possono sublocare detti alloggi senza essere autorizzati dall'ente concedente. In caso di violazione di tale divieto, l'ente predetto emana un provvedimento di decadenza dall'assegnazione (Cass. civ., n. 8094/2016).