La mediazione condominiale si perfeziona se si presentano all’incontro i condòmini al posto dell’amministratore ?

Riferimenti normativi: Artt. 4 - 8 D.Lgs.n.28/2010 - Art.71 quater disp.att.cod.civ.

Focus: L'attuale normativa in materia di mediazione condominiale prevede che l'amministratore, autorizzato dall'assemblea ed assistito da un legale, sia presente personalmente agli incontri di mediazione in rappresentanza dei condòmini. Talvolta, però, i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera assembleare. In tal caso, possono presentarsi all'incontro tutti i condòmini ed il legale del condominio anziché l'amministratore?

Principi generali: L'art.5 del D.Lgs. n. 28/2010 prevede che chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condomìnio è tenuto a esperire preliminarmente il procedimento obbligatorio di mediazione. L'art. 8 del medesimo decreto prevede, in generale, che l'istanza di mediazione e l'incontro dinanzi al mediatore sia comunicata all'altra parte "con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante". In particolare, incombe sulla parte che intende impugnare la deliberazione assembleare l'onere di comunicare all'amministratore condominiale la presentazione della domanda di mediazione.

In materia condominiale, ai sensi dell'art.71 quater disp. att. cod. civ., l'amministratore è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione previa delibera assembleare con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, c.c.. Se quest'ultima manca, l'amministratore non può partecipare alle attività di mediazione, in quanto privo del mandato del condomìnio e privo del potere, necessario per la soluzione della controversia, di disporre dei diritti sostanziali in mediazione (Cass. civ., sez. VI, 08/06/2020, n.10846). A fronte di ciò, però, la Corte di Appello di Venezia con la recente sentenza del 21/04/2022 n.921 si è pronunciata in merito ad un caso in cui la mediazione ha preso avvio nonostante l'assenza dell'amministratore. Nella fattispecie due condòmini hanno impugnato in Tribunale la delibera condominiale nella parte in cui l'assemblea aveva disposto l'immediata interruzione della loro attività commerciale di "bed and breakfast", intrapresa all'interno della porzione immobiliare di loro esclusiva proprietà, nonché la rimozione delle targhe, insegne e cartelli apposti su parti condominiali per violazione di alcuni articoli del regolamento condominiale. Il condominio ha eccepito l'improcedibilità della domanda per irregolare avvio della procedura di mediazione. Infatti, l'invito a comparire al primo incontro davanti al mediatore era stato inviato dai condòmini presso la sede del condomìnio anziché presso la residenza o lo studio professionale dell'amministratore.

Quest'ultimo, poi, non era presente all'incontro con il mediatore mentre erano presenti tutti i condòmini e l'avvocato del condomìnio. I condomini avevano fatto presente al mediatore che l'amministratore era assente in quanto si trovava temporaneamente all'estero e avevano anche chiesto un rinvio. Pertanto, secondo il Tribunale la condizione di procedibilità di cui all'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 era stata assolta avendo raggiunto con qualsiasi mezzo lo scopo di informare l'amministratore dell'incontro e, quindi, aveva rigettato il ricorso del condomino. La sentenza, di conseguenza, è stata impugnata da quest'ultimo dinanzi alla Corte di Appello, facendo presente che la comunicazione dell'avvio del procedimento, consegnata presso la sede del condominio (ad un condomino), non era stata affatto idonea ad assicurare la ricezione dell'avvio della mediazione all'altra parte. In ogni caso, l'appellante lamentava la violazione del quarto comma dell'art. 71 quater disp. att. c.c. che prevede espressamente il rinvio della seduta di mediazione per consentire all'amministratore di conseguire la delibera dell'assemblea condominiale di cui al comma 3. La Corte di Appello ha aderito alle conclusioni del giudice di primo grado, respingendo il ricorso del condòminio. Ha ritenuto che da tali previsioni normative non può trarsi la conclusione secondo cui la presenza dell'amministratore, munito della delibera dell'assemblea condominiale alla mediazione, sia indispensabile laddove, come nel caso di specie, tutti i condòmini siano presenti. Essa ha, infatti, sottolineato che l'avviso inviato al condomìnio ha raggiunto il suo scopo considerato che tutti i condòmini e l'avvocato del condominio hanno partecipato all'incontro con il mediatore. Pertanto, ha ritenuto che non vi è alcun motivo per negare la regolarità della procedura di mediazione nel caso in cui, come nella fattispecie, prendano parte alla mediazione tutti i condòmini, essendo questi titolari dei diritti sostanziali oggetto di mediazione.