La destinazione commerciale di un immobile è rispettata a prescindere dalla tipologia di clienti

Il rispetto della destinazione urbanistica dell'immobile riguarda la parte che legittimamente, in base alla pianificazione e al titolo, utilizza il bene; laddove sia prevista destinazione e utilizzo commerciale, la legittimità urbanistico - edilizia ove non vi siano specifiche limitazioni normative o di piano, è da ritenersi rispettata a prescindere dal fatto che l'attività commerciale sia estesa a diverse tipologie di clienti. In buona sostanza se un albergatore chiede al Comune il permesso di ampliare l'edificio e di costruire un piano interrato destinato all'attività commerciale, ove non siano indicate specifiche limitazioni e la costruzione sia realizzata nel rispetto normativo, la destinazione d'uso del nuovo immobile si ritiene rispettata indipendentemente dal fatto che l'attività commerciale sia rivolta solo ai clienti dell'albergo o anche a diverse tipologie di clienti.

Questo ha statuito il Consiglio di Stato con sentenza n. 3665 del 10 maggio 2021.

Ma vediamo il caso sottoposto all'esame dei Giudici amministrativi.

I fatti di causa

L'appellante ha presentato al Comune una richiesta di permesso di costruire in deroga al vigente P.R.G., al fine di ampliare e di adeguare il fabbricato di sua proprietà per insediare un'attività alberghiera. A seguito dell'ultimazione delle opere di ampliamento dell'edificio e successivamente – ad affitto di ramo d'azienda – ha avviato un'attività di noleggio e riparazione sci, rivolta al pubblico. 

 È accaduto che il Comune ha comunicato all'appellante che l'attività di noleggio e di riparazione sci sarebbe stata considerata quale attività accessoria alla struttura alberghiera e quindi non apribile al pubblico. Sennonché, l'appellante ha richiesto parere preliminare all'ente comunale sulla possibilità di attivare un negozio per la vendita al dettaglio di attrezzature e abbigliamento sciistico da insediare negli spazi a destinazione commerciale presso la struttura ricettiva di proprietà. Il Comune ha riscontrato negativamente tale richiesta e così l'appellante ha presentato una s.c.i.a. al fine di avviare una nuova attività commerciale di vendita al dettaglio di articoli sportivi (esercizio di vicinato) nei locali a ciò destinati dal permesso di costruire. Il Comune ha comunicato ordine inibitorio, intimando all'appellante di astenersi dall'avviare l'attività commerciale suddetta. Così, l'appellante, proprietaria dell'immobile interessato dall'ampliamento e la società affittuaria hanno impugnato l'ordine inibitorio emesso dal Comune. In primo grado il loro ricorso è stato rigettato.

Il caso è giunto dinanzi al Consiglio di Stato.

Ripercorriamo l'iter logico-giuridico seguito da quest'ultima autorità giudiziaria.

La decisione del CdS

Innanzitutto i Giudici d'appello fanno rilevare che la destinazione urbanistica ha carattere oggettivo, essendo irrilevante l'estensione dell'utilizzo a diverse tipologia di clienti dell'attività che legittimamente viene svolta, sulla scorta della destinazione commerciale prevista e quindi assentita. 

Ciò premesso, tornando al caso di specie, il Consiglio di Stato evidenzia che dall'analisi degli atti rilevanti (il permesso di costruire, la delibera del consiglio comunale, l'atto di asservimento, gli elaborati tecnici allegati) l'attività commerciale inibita non è intesa come rivolta esclusivamente alle persone alloggiate nella struttura alberghiera. A tal fine, appare sottolineare che, ove non vi siano limitazioni normative, la destinazione d'uso è oggettiva, cioè riferita alla tipologia di attività generalmente ammissibile, non meramente soggettiva, in base alla tipologia di soggetti coinvolti, che nel caso di specie [...] lo sono solo sul versante passivo, cioè di fruitori esterni rispetto a coloro che svolgono l'attività. In buona sostanza non rileva una specifica categoria soggettiva limitata di utenti. Ne discende, pertanto, a dire dei Giudici d'appello, la conformità dell'attività commerciale in oggetto al titolo e, conseguentemente, ne discende la legittimità della stessa. Se a questo si aggiunge il fatto che la normativa più recente ha imposto la liberalizzazione delle attività commerciali, appare ancora più evidente la non condivisibilità dell'interpretazione perseguita dal Comune nella questione in esame.  Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, pertanto, il Consiglio di Stato ha ritenuto fondato l'appello e per tal verso l'ha accolto.