L’amministratore può scegliere la ditta delle pulizie condominiali senza delibera dell’assemblea?

Riferimenti normativi:Art.1130 c.c.- art.1133 c.c.- art.1671 c.c

Focus: In generale è l'assemblea condominiale che decide di affidare ad un'impresa esterna la pulizia delle scale, dopo aver preso in esame diversi preventivi, ma l'amministratore, secondo recente giurisprudenza, può scegliere da solo la ditta di pulizia senza preventiva deliberazione dell'assemblea né successiva ratifica. La sua decisione ha effetti vincolanti per i condòmini?

Principi generali: L'impresa di pulizia delle scale rientra tra i contratti di prestazione d'opera, se il servizio è prestato da una ditta singola, o tra i contratti di appalto di servizi, se l'appaltatore ha una struttura organizzativa più ampia. Tali contratti possono essere anche pluriennali e sono rescindibili in qualunque momento, salvo la richiesta di danni per mancato guadagno da parte dell'appaltatore/prestatore d'opera. Anche se nella prassi la scelta e la sostituzione dell'impresa di pulizie è deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze indicate dall'art.1136 c.c., non essendo espressamente previsto dal codice civile una maggioranza qualificata per dette deliberazioni, il Tribunale di Milano con sentenza n.2198/2020 ha stabilito che la scelta dell'impresa di pulizie può essere fatta dall'amministratore, senza che sia necessaria una preventiva deliberazione dell'assemblea o una successiva ratifica, in quanto rientra tra i suoi compiti di gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio. L'amministratore può, altresì, incaricare la ditta delle pulizie anche per il servizio di cambio di sacchi delle pattumiere giornaliero, senza che ciò costituisca un eccesso di mandato da parte dell'amministratore trattandosi di servizio indispensabile e strettamente connesso a quello di pulizia. 

Il contratto sottoscritto dall'amministratore con la ditta scelta vincola tutti i condòmini ai sensi dell'art.1133 c.c.secondo cui << i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini>>. I condòmini, di conseguenza, saranno tenuti a corrispondere le spese per le pulizie sulla base della propria quota millesimale anche se ritengono le spese eccessive rispetto al lavoro svolto dalla ditta incaricata dall'amministratore, salvo eventuale azione di risarcimento nei confronti di quest'ultimo qualora risulti che abbia agito in conflitto di interesse o con negligenza. L'Amministratore, infine, può autonomamente decidere di sostituire la ditta di pulizie con un'altra se ritiene che la precedente abbia reso un servizio scadente. Tale decisione, però, può ritorcersi contro i condòmini ignari della sostituzione della ditta chiamati in causa da quest'ultima in caso di disdetta tardiva del contratto. A tal proposito, la Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2396 del 21 luglio 2023, si è pronunciata su una controversia sollevata da un'impresa di pulizie per mancato rinnovo del contratto da parte del Condominio in persona del suo amministratore pro tempore. Nel caso di specie, il nuovo amministratore, in carica da appena 3 giorni, senza nemmeno prendere visione del contratto stipulato tra il Condominio e l'impresa di servizi, aveva inviato a quest'ultima una disdetta senza alcuna motivazione, quando ormai la ditta confidava nella prosecuzione del rapporto sulla base di una clausola contrattuale di rinnovo tacito del contratto. A fronte della disdetta tardiva del contratto, la ditta aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominioper le somme dovute in conseguenza della mancata disdetta del contratto nel termine di 90 giorni. La ditta, infatti, asseriva di non aver mai ricevuto contestazioni né dall'Amministratore né dai Condòmini sulla qualità del servizio di pulizia espletato, se non dopo aver richiesto al Condominio, in persona del suo nuovo Amministratore, il pagamento della somma spettante per i servizi erogati. Somma che, poi, oltre alla richiesta di risarcimento del danno per disdetta e/o recesso illegittimi, era stata ingiunta al condominio a titolo di penale per il mancato rispetto del termine di disdetta contenuto nella clausola, regolarmente sottoscritta, scaturente dalla nuova durata stabilita con successivo contratto d'appalto di fornitura servizi di pulizia del condominio. 

Il condominio si era opposto al decreto ingiuntivo ritenendo che il recesso fosse lecito perché nel silenzio contrattuale si applica l'art. 1671 c.c., secondo cui "il committente può recedere dal contratto in ogni momento anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno". Secondo la tesi del condominio, infatti, la clausola con cui veniva imposto al committente di comunicare la disdetta con almeno 90 giorni di anticipo era vessatoria e non prevista nel contratto originario. Il Giudice di prime cure, accogliendo la richiesta del condominio, aveva revocato il decreto ingiuntivo ma la sentenza è stata appellata dall'impresa di pulizie. La ditta ribadiva nell'appello che la penale per la tardiva disdetta era stata espressamente contenuta all'interno di un secondo contratto stipulato il giorno successivo al primo e che nel nostro ordinamento non è preclusa una seconda stipulazione che ampli o sostituisca la prima, anzi vige il principio per cui in presenza di due accordi tra loro successivi si presume la validità della volontà espressa dalle parti nel secondo accordo. L'Amministratore confermava, in sede testimoniale, di aver sottoscritto il secondo contratto senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale in quanto la firma del contratto di servizi di pulizia rientrava nel suo mandato di amministratore. Alla luce di ciò, la Corte d'Appello ha accolto la richiesta dell'impresa stabilendo che il condominio deve pagare la penale alla ditta di pulizie nel caso di disdetta tardiva che non ha rispettato il termine di preavviso e che non è giustificata da alcun inadempimento contrattuale dell'impresa.