Installare tende da sole in condomìnio richiede autorizzazioni?

Riferimenti normativi:Art.1138 c.c. - D.P.R. n.31/2017

Focus: Proteggere le stanze dal calore della luce diretta del sole, riparare un balcone dalla pioggia, tutelare la privacy dalle vedute dei palazzi vicini sono i motivi principali per i quali vengono installate le tende da sole sui balconi degli appartamenti ubicati in condomìnio.

Principi generali: Il proprietario dell'unità immobiliare che intende installare le tende da sole, deve tener conto del decoro architettonico ed attenersi ai regolamenti edilizi locali che possono stabilire regole, in zone di particolare interesse architettonico o ambientale, sulla tipologia di tenda che può essere installata. Il decoro del fabbricato, sia esso una casa popolare che una dimora storica, è dato << dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 851/ 2007; Cass. 4 aprile 2008, n. 8830) >>. 

Il D.P.R. n.31/2017 ha inserito "l'installazione di tende parasole su terrazze o spazi pertinenziali privati" e "installazione di elementi amovibili, come tende, pedane, elementi ombreggianti, poste a corredo di attività economiche o turistico-ricettive" tra gli interventi liberi che non necessitano di autorizzazione. 

In generale, quindi, l'installazione di una tenda parasole "domestica" è considerato un intervento libero, per il quale non sono necessarie autorizzazioni amministrative particolari. Però se l'immobile ha un particolare valore storico-artistico ed è gravato da un vincolo monumentale, si deve richiedere l'Autorizzazione alla Soprintendenza. Verificato, quindi, che non ci siano i vincoli citati, prima di procedere con l'installazione delle tende da sole si deve consultare il regolamento di condomìnio ed attenersi alle eventuali prescrizioni in merito alle stesse.

Il Regolamento condominiale non può vietare la installazione di tende ma può disciplinarla contenendo indicazioni volte a uniformarne forme, dimensioni e colore al fine di mantenere il decoro dell'edificio. Se quindi le caratteristiche delle tende e del colore del tessuto sono contenute in un regolamento di condomìnio, il singolo condòmino potrà installare esclusivamente il modello predefinito; in caso contrario gli altri condòmini possono adire le vie legali per rimuovere le tende. Solo un regolamento approvato all'unanimità, in sede di assemblea, col voto favorevole di tutti i condòmini, o un regolamento contrattuale, sottoscritto con il rogito davanti al notaio al momento dell'acquisto, può disporre un espresso divieto di modificazione della facciata, al di là della alterazione del decoro, e come tale vietare in radice l'installazione della tenda (Cass. SS.UU. 18 aprile 2019 n. 10934). In mancanza di regolamento o nel silenzio del regolamento di condomìnio, se nel Condomìnio sono già presenti tende da sole sui balconi degli altri appartamenti è sufficiente attenersi alle forme e colori già esistenti e quindi si può procedere all'installazione senza che sia necessario informare preventivamente l'Assemblea. Invece, se nel Condominio non sono già presenti tende da sole è opportuno informare preventivamente al riguardo l'Assemblea condominiale affinché sia presa una decisione di comune accordo sul colore e modello di tenda parasole che vincoli tutti i condòmini che successivamente effettueranno la stessa scelta.

L'autorizzazione al fissaggio dei ganci delle tende da sole: Una tenda da sole è composta da una struttura metallica che sorregge un telo di copertura per la protezione dell'ambiente sottostante da sole o agenti atmosferici. Essa non è considerata nuova costruzione per cui non si applicano le norme del codice civile che impongono una distanza minima di tre metri tra le costruzioni (anche in senso verticale). 

A tal fine, però, è necessario che la tenda sia in stoffa (apribili e chiudibili con manovella o motorino) tali cioè da non compromettere la circolazione dell'aria e la fruizione della luce. Di norma la tenda dell'unità immobiliare interessata viene fissata con dei ganci nel sottobalcone dell'appartamento soprastante il cui balcone funge, quindi, da copertura. 

Il codice civile non si preoccupa di disciplinare la proprietà dei balconi ma per un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. 14576/04) i balconi sono suddivisi in due tipologie: balconi incassati e aggettanti. I balconi sono incassati quando, pur sporgendo rispetto alla facciata dello stabile, rimangono dentro il perimetro esterno dell'edificio, sono inseriti nella sua struttura portante e non si protendono autonomamente nel vuoto. In tal caso, la proprietà viene divisa in due, poiché i balconi rientrano nel solaio comune ai proprietari dei due piani sovrapposti, per cui non va richiesto il permesso per l'installazione dei ganci al proprietario dell'appartamento soprastante. Invece, i balconi aggettanti che sporgono completamente dalla facciata condominiale sono considerati dei veri e propri prolungamenti della corrispondente unità immobiliare, di proprietà esclusiva del proprietario, eccezion fatta sia per i rivestimenti che per gli elementi decorativi che si riferiscono alla parte frontale e quella inferiore che vengono considerati beni comuni perché inseriti nel prospetto dell'edificio. 

In questo caso i condòmini interessati ad installare le tende da sole dovranno chiedere il permesso per l'apposizione dai ganci al condòmino soprastante che ha il balcone come pertinenza. Quando invece sono presenti elementi caratteristici del decoro dell'edificio, l'autorizzazione dovrà essere richiesta alla compagine condominiale.