Deterioramento facciata edificio e responsabilità dell’amministratore di condomìnio

Riferimenti normativi: Art.677 cod.pen.- D.Lgs. n. 81/2008

Focus: La sicurezza generale è un tema di grande attualità nel condomìnio ed in caso di deterioramento delle facciate esterne degli immobili condominiali i proprietari di questi ultimi hanno l'obbligo di eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo per la pubblica incolumità. Il mancato adempimento di quest'obbligo comporta la responsabilità penale non solo dei proprietari ma anche dell'amministratore condominiale che ha il compito di vigilare a tutela e garanzia degli interessi dei condòmini e dei terzi.

Principi generali: L'amministratore di condomìnio, in qualità di custode delle parti comuni, deve preservare l'integrità dell'edificio condominiale rimuovendo le fonti di pericolo concernenti le parti comuni. Il codice civile e le leggi speciali riservano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che lo stato dei beni condominiali provochi danno di terzi (Cass. n.25251/2008). L'art.677, comma 3, c.p. pone a carico del proprietario dell'immobile o di colui che è obbligato alla vigilanza dell'edificio l'obbligo di provvedere ad eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo per la pubblica incolumità. L'obbligo giuridico alla conservazione dell'edificio pericolante sussiste anche a carico dei chiamati all'eredità sia pure in via provvisoria e salva diversa ripartizione degli oneri economici in sede civilistica ( Cass. pen., sez. I, 11 marzo 2019, n. 10549 ). Inoltre, sussiste anche nel caso in cui l'immobile sia disabitato o adibito a residenza saltuaria o vacanziera. L'obbligo di attivarsi presuppone la conoscenza delle condizioni di degrado dell'immobile. Lo stato di degrado si desume, a prescindere da una particolare perizia, quando l'immobile è vetusto e lo stato di abbandono è visibile all'esterno da chiunque. Affinché sussista il reato in questione, presupposto determinante è lo stato di pericolo che si configura solo se le condizioni dell'immobile determinino un pericolo per l'incolumità pubblica, così come anche nel caso in cui vi sia stata la caduta di parti di costruzioni ma non vi siano state persone ferite. Se la caduta di calcinacci, frammenti di intonaco o parti di costruzioni determinano lesioni personali si è responsabili, oltre che della contravvenzione di cui all'art. 677, comma 3, c.p., anche di eventuali reati contro la persona, come l'omicidio o le lesioni personali. 

Doveri e responsabilità dell'amministratore di condomìnio: Dal momento della nomina da parte dell'assemblea condominiale l'amministratore riveste una posizione di garanzia volta ad evitare ogni pericolo per i frequentatori del condomìnio e per i terzi. Pertanto egli è tenuto ad effettuare i necessari lavori di rimozione del pericolo derivante da minaccia di rovina e, più in generale, i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, con obbligo di riferirne ai condòmini nella prima assemblea, ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c.( Cass.: 25 febbraio 2003 n. 9027 ). 

L'amministratore non risponde della contravvenzione di cui all'art.677, c.3, c.p., anche se la realizzazione di tali opere non è stata tempestiva rispetto ai termini indicati nell'ordinanza comunale che imponeva l'adozione di opere di manutenzione, qualora abbia convocato l'assemblea straordinaria condominiale per l'approvazione di lavori urgenti ed effettui i lavori in modo da rimuovere la situazione di pericolo ( Tribunale sez. I - Napoli, 27/11/2018, n. 13613). Rileva, infatti, non il mero inadempimento dell'obbligo di attivarsi ma l'effettiva rimozione delle condizioni di pericolosità per l'incolumità pubblica.

Assemblea e appalto dei lavori a terzi: Per l'esecuzione delle opere di manutenzione su parti comuni a terzi l'amministratore è considerato committente e, pertanto, ex art. 26, comma 1 lett. a), D.Lgs. n. 81/2008 ( Testo unico della sicurezza sul lavoro ), prima di affidare l'incarico ad una ditta o ad un lavoratore autonomo, è tenuto a verificare che tale impresa o lavoratore abbia l'idoneità tecnico professionale necessaria ad eseguire il lavoro nelle parti comuni dell'edificio, in base al principio del neminem ledere di cui all'art. 2043 c.c. (Cass. n. 2575/2013). In pratica, per i lavori svolti nelle parti comuni egli è tenuto a far osservare le norme tecniche obbligatorie poste a tutela della sicurezza delle persone, attraverso l'adozione di misure generali di prevenzione e protezione necessarie a scongiurare eventuali incidenti. 

Di conseguenza, quando non vengono effettuati i controlli previsti per legge e viene omessa la verifica della corrispondenza ai criteri tecnici di sicurezza l'amministratore è ritenuto responsabile della sicurezza delle persone (Cass. n. 25540/2017). Nel caso in cui egli abbia provveduto a convocare, tempestivamente, l'assemblea condominiale e all'esito della discussione i condòmini riuniti hanno deciso di non effettuare tali lavori necessari a garantire l'incolumità pubblica e la sicurezza, l'amministratore non può essere ritenuto responsabile per non aver eseguito determinati lavori necessari ad eliminare un pericolo imminente. Al contrario, nel caso in cui l'assemblea ha deciso di appaltare i lavori, ai fini della sua responsabilità si deve verificare, caso per caso, quale sia stata l'autonomia di azione dell'amministratore e i poteri decisionali a sua disposizione, per cui solo nell'ipotesi in cui abbia proceduto direttamente all'organizzazione e direzione dei lavori da eseguire in condomìnio potrebbe assumere la posizione di garanzia del datore di lavoro (Cass. pen. n. 42347/2013). In ogni caso, comunque, se l'appaltatore è custode esclusivo delle cose sulle quali si effettuano i lavori, è da escludere che l'amministratore abbia potere di controllo su tali beni comuni (Cass. n.25251/2008). E' pacifico, infatti, che il committente risponde, nei confronti dei terzi, del fatto lesivo commesso dall'appaltatore soltanto nel caso in cui lo stesso appaltatore abbia agito in esecuzione di ordini impartiti dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente (Cass. n. 7499/2004; Cass. n. 4361/2005 e Cass. n. 7755/2007).