Danno a terzi da caduta di calcinacci dal balcone: responsabilità del proprietario o del condomìnio?

Riferimenti normativi: artt. 2053, 2051 e 2043 c.c. - art. 590 c.p.

Focus: Nel caso in cui da un balcone dell'edificio condominiale cadono calcinacci, che costituiscono pericolo per la pubblica incolumità e arrecano danno ai terzi, il proprietario dell'immobile è responsabile del danno. La responsabilità per danni a terzi a carico del proprietario e non del condomìnio è un principio innovativo nel nostro ordinamento, introdotto dalla giurisprudenza. In linea di massima, infatti, la responsabilità per danni da cose in custodia arrecati a terzi è imputabile, ai sensi dell'art.2015 c.c. al condomìnio e ai condòmini, in quanto custodi comproprietari di quel bene, salvo che sia provato il caso fortuito.

Principi generali: E' necessario evidenziare che in tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti "aggettanti" e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, per giurisprudenza costante, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. Secondo i giudici di legittimità devono considerarsi beni comuni a tutti " Soltanto i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. 02/02/2016 n.1990 e Cass. 16/02/2012 n. 2241). In tale contesto va inserita la responsabilità del proprietario del balcone distinguendo tra danni a cose e danni a persone con implicazioni non solo civilistiche ma anche penali.

La responsabilità per danni a cose e, in particolare, per danni causati dal crollo di un balcone su una vettura parcheggiata a margine della strada sottostante è la questione su cui è pronunciato il Tribunale di Palermo con sentenza n. 1865 pubblicata il 17/04/2018. Nel caso di specie, il proprietario dell'automobile danneggiata ha citato in giudizio il proprietario dell'immobile chiedendone la condanna, ex artt. 2043, 2051, 2053 c.c., al risarcimento di tutti i danni patrimoniali riportati dalla propria autovettura a seguito del crollo del balcone posto a servizio dell'immobile, prospiciente sulla via in cui la macchina era stata parcheggiata. 

Il convenuto in giudizio ha sostenuto che responsabile dell'evento dannoso fosse il condomìnio poiché il crollo del balcone era stato cagionato dal distacco delle mensole che lo sorreggevano, cioè dai beni aventi natura condominiale, e ha chiamato in causa anche la compagnia di assicurazione del condomìnio per i danni derivanti a terzi. 

Si deve tener conto del fatto che la responsabilità del proprietario è presunta, ai sensi dell'art. 2053 c.c., cioè prescinde dalla sussistenza della colpa, e può essere esclusa soltanto ove questi fornisca la prova che i danni causati dalla rovina dell'edificio non siano riconducibili a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione ma ad un evento imprevedibile. Il giudice ha evidenziato come dalla relazione redatta dai Vigili del Fuoco e dai Carabinieri era emerso che vi era stato un crollo totale del balcone del terzo piano, realizzato in cemento, con lastra di marmo, maniglioni in pietra di tufo e ringhiera in ferro, e che durante la caduta veniva danneggiava la ringhiera, la lastra di marmo e l'estradosso del balcone della proprietaria del secondo piano, finendo la sua corsa sull'autovettura di proprietà dell'attore. Conseguentemente, è stata accolta la richiesta dell'attore, condannando il proprietario del balcone al risarcimento del danno patrimoniale collegato al valore della vettura prima del sinistro e di quello consequenziale correlato al noleggio di una autovettura sostitutiva, oltre alle spese legali e della consulenza tecnica d'ufficio. Ciò tenuto conto del fatto che il proprietario non ha provato l'intervento di alcun fattore esterno, imprevedibile e straordinario tale da interrompere il nesso causale tra il crollo del balcone e l'evento lesivo, ed escludere, quindi, la responsabilità ex art.2053 c.c. Il Tribunale di Palermo, in conclusione, ha precisato che "i danni cagionati dal crollo intero di un balcone sono riconducibili solo al proprietario dell'appartamento a cui è posto a servizio e non al condomìnio a cui esso fa esteticamente capo".

La responsabilità per danni a persone e relativa condanna penale per il reato di lesioni personali colpose è, invece, il caso su cui si è pronunciata la Corte di cassazione penale , sez. VI, con sentenza del 20 febbraio 2019 n. 7665. In particolare, una condomìna, proprietaria dell'immobile posto al primo piano di un edificio, si era resa responsabile delle lesioni personali causate ad un passante dalla caduta di frammenti di cemento staccatisi dal balcone, mentre transitava sotto lo stesso. Ciò in quanto non aveva provveduto a eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo di crollo che minacciava il suo balcone. 

Il giudice di primo grado aveva, perciò, condannato la signora al risarcimento danni in favore della parte civile costituita, oltre ai reati di lesioni personali colpose ( art.590, commi 1 e 2, cod.pen.) e di omissioni di lavori di risanamento in edificio che minacciava rovina con caduta di calcinacci e pericolo per la pubblica incolumità (art.677, comma 3, cod.pen.). Ciò perchè, non avendo provveduto a eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo di crollo che minacciava il suo balcone, si era resa responsabile delle lesioni personali causate al passante. La Corte di Appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava di non doversi procedere per il reato di cui all'art. 677, comma 3, cod.pen., per l'intervenuta prescrizione dello stesso e rideterminava la pena in relazione al reato residuo di lesioni personali colpose. La condòmina, a questo punto, ha proposto ricorso in Cassazione eccependo che non le era nota la situazione di pericolo perchè, per motivi di lavoro, si recava saltuariamente nell'abitazione e solo nel periodo estivo tanto da aver incaricato, con delega orale, un << amministratore di fatto del condomìnio >> (tale era l'ex marito) e, pertanto, chiedeva l'annullamento della sentenza impugnata e l'esonero da qualsiasi personale responsabilità, stante che sarebbe stato l'amministratore di fatto colpevole di negligenza. 

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso condividendo le motivazioni della sentenza di secondo grado in cui i giudici, sulla base delle risultanze processuali, avevano stabilito che la ricorrente non solo aveva l'obbligo di agire e predisporre i lavori necessari per la rimozione del pericolo ma che si trovava nelle condizioni concrete di rendersi conto che l'immobile di sua proprietà necessitasse di lavori per la messa in sicurezza degli intonaci, stante lo stato di degrado documentato anche dai Vigili del fuoco. Infatti, la condomìna, pur risiedendo altrove, si recava nel proprio appartamento durante il fine settimana, frequentava abitualmente la zona e poteva rendersi conto delle condizioni in cui si trovava il bene di sua proprietà tanto da deciderne la ristrutturazione, sia pure delle opere interne. Altresì, se anche fosse stata impartita una delega di funzioni, enunciata oralmente e priva di forma scritta, essa non sarebbe valsa ad esonerare l'imputata da responsabilità, essendo nelle sue possibilità, anche in caso di delega efficace, attivarsi per l'adempimento degli obblighi su di lei gravanti. In conclusione, quindi, nel caso di danno da caduta di calcinacci, indipendentemente dalla delega scritta od orale conferita ad un amministratore di fatto, il proprietario dell'immobile è comunque responsabile.