Costruttore/venditore e garanzia verso l’acquirente e il Condomìnio.

Riferimenti normativi: Art.1669 cod. civ. - Art. 2051 cod. civ.

Focus: Il costruttore garantisce dai rilevanti difetti dell'opera.
L'art. 1669 c.c. precisa, infatti, che "l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente dei vizi dell'immobile purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive ad un anno dalla denuncia" .Tale norma ha un'applicazione più ampia di quella risultante dal solo contratto di appalto e riguarda anche l'acquirente di un immobile e perfino il Condomìnio.

Principi generali: L'art.1669 c.c. specifica che vi è responsabilità del costruttore "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento dell'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione rovini in tutto o in parte, ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti".
La norma che apparentemente riguarda soltanto i rapporti fra appaltatore e committente, per giurisprudenza ormai costante, è stata estesa anche ai rapporti tra venditore-costruttore ed acquirente. I limiti della garanzia: In generale nell'appalto esistono due tipologie di garanzia: a) quella di natura contrattuale dell'appaltatore verso il committente per i difetti, salvo che non siano stati accettati (o che fossero facilmente riconoscibili) e che sono apparsi entro due anni dalla consegna del bene; b) quella di natura extracontrattuale decennale di cui all'art. 1669 c.c. Per questo genere di azione, data la sua natura, nel caso di edifici in condomìnio è legittimato ad agire in giudizio anche l'amministratore.

Vizi o difformità dell'opera ex art. 1667 c.c., rispetto alle previsioni pro-gettuali, riguardano pregiudizi modesti per estensione ed importanza che non incidono in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera. Di contro il "difetto di costruzione"che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il com-mittente (e quindi il condomìnio o l'acquirente) per 10 anni all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore, deve consistere in una rilevante alterazione conseguente ad una insoddisfacente realiz-zazione dell'opera che, pur non riguardando necessariamente parti es-senziali della stessa, non ne consenta l'impiego duraturo al quale l'opera è destinata.
Tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso indirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell'opera (Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), così come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l'armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere com-promessa la solidità e la conservazione dell'immobile" (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).

Polizza di garanzia: In base alle vigenti normative (D.Lgs. n.122/2005, art.1669 c.c.) nel caso di vendita di un immobile in costruzione, il costruttore è tenuto a stipulare una polizza decennale postuma che tuteli il nuovo acquirente dai danni materiali e diretti all'immobile. La polizza tutela anche i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, nel caso di interventi di riparazione e modifica manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.Tale garanzia di dieci anni sull'immobile è prevista dalla legge successivamente alla data del 21 luglio 2005 solo nel caso in cui: l'immobile viene venduto da un'impresa regolare e non da un privato, l'acquirente è un privato e non una società o ente collettivo, si tratta di fabbricati rispetto ai quali il venditore deve garantire di portare a termine la costruzione. Il principio è stato riconfermato da una recente sentenza della Cassazione n. 22553/2015, depositata il 4/11/2015, nell'ambito di un controversia tra una società di costruzioni e un condomìnio nel quale la ditta aveva concluso nel 1991 una importante serie di lavori di manutenzione straordinaria sullo stabile. Secondo i giudici di legittimità è risultata corretta, nella fattispecie, l'applicazione dell'art. 1669 c.c. sulla garanzia decennale, che non attiene dunque solo a vizi riguardanti la costruzione dell'edificio, o parte di esso, ma anche ai casi di modificazioni o riparazioni, se destinate per loro natura a lunga durata. Secondo la giurisprudenza recente sono stati ritenuti coperti da garanzia decennale anche pregiudizi ad elementi non strutturali della costruzione, come rivestimenti o pavimentazione, nel senso che la mancata e tempestiva riparazione avrebbero potuto comportare, sia pure con il decorso del tempo, pregiudizi di maggiore entità fino a pregiudicare la struttura stessa (Cassazione sent. n.9119 del 06/06/2012). La norma, quindi, non ha un ambito applicativo limitato ai difetti costruttivi inerenti alla sola fase "genetica" di realizzazione dell'edificio, ma anche agli interventi successivi.

Il rispetto dei termini: Da un lato la garanzia opera entro 10 anni dal "compimento dell'opera", con riferimento all'ultimazione del fabbricato, risultante dall'indicazione della fine lavori comunicata al Comune o da altro elemento oggettivo, dall'altro la responsabilità è invocabile "purché sia fatta la denuncia entro l'anno dalla scoperta" ed, infine, il diritto del committente si prescrive "in un anno dalla denuncia".
Per ciò che riguarda la denuncia che deve essere effettuata entro un anno a partire dalla scoperta, la Suprema Corte ritiene come non sia sufficiente aver constatato l'esistenza del vizio ma è necessario un apprezzabile grado di conoscenza del nesso causale tra il vizio e l'imperfetta esecuzione del-l'opera ed in genere tale conoscenza si acquisisce o con l'espletamento della consulenza tecnica di parte o con l'espletamento della consulenza tecnica da parte del Magistrato (Cass. n. 4622/02, n. 9199/01, n. 9966/14, ecc.).
Si tratta di un termine di decadenza che non può essere interrotto, per cui il mancato esercizio dell'azione nel termine comporta la perdita di ogni diritto.
Di contro una volta scoperto il vizio e segnalato al costruttore, l'azione giudiziaria deve essere posta in essere entro un ulteriore anno dalla denuncia, termine indicato espressamente dalla norma come di prescrizione e quindi prorogabile mediante un atto interruttivo notificato al costruttore.

L'azione proposta dal Condomìnio: L'Amministratore del Condomìnio è legittimato ad agire nei confronti del costruttore-venditore con l'azione ex art. 1669 c.c. per ciò che riguarda le parti comuni (per es. infiltrazioni dal tetto o dal piano garage, cedimento dell'impianto fognante, gravi vizi nelle parti comuni). La Cassazione con sentenza n. 22656 dell'08/11/2018 ha ritenuto legittima l'azione autonoma dell'amministratore, purché limitatamente alle parti comuni.

Responsabilità concorrente del Condomìnio e del costruttore: Quando è il singolo condòmino che richiede al Condomìnio il ristoro del pregiudizio subito alla propria unità abitativa derivante da difetti delle parti comuni (per esempio un'infiltrazione proveniente dal tetto, o la rottura della colonna portante, ecc.), il condomìnio può agire a sua volta anche nei confronti del costruttore. In questa ipotesi, ove ci si trovi ancora all'interno dei dieci anni dal compimento dell'opera, spesso l'assemblea per tentare di evitare la spesa, soprattutto allorché si tratti di somme importanti, decide di promuovere l'azione nei confronti del costruttore-venditore. Ciò tuttavia non esime il Condomìnio dall'effettuare i lavori necessari. La Cassazione, in buona sostanza, ha chiarito che all'azione contro il costruttore, si affianca sempre l'azione più rapida contro il Condomìnio, nei cui confronti l'interessato può anche agire, sussistendone i presupposti, con l'azione d'urgenza ex art. 700 c.p.c. (Cass. sent. n. 15291 del 12/07/2011). Anzi la Cassazione ha ulteriormente precisato che, riguardo i danni di una porzione di proprietà esclusiva subiti per vizi delle parti comuni, anche se il pregiudizio è imputabile all'originario costruttore-venditore, il titolare dell'unità abitativa, può azionare il risarcimento dei danni direttamente contro il Condomìnio, a norma dell'art. 2051 c.c. in relazione alla ricollegabilità dei danni all'inosservanza da parte del Condomìnio medesimo dell'obbligo di provvedere, quale custode dell'immobile, ad eliminare le caratteristiche dannose del fabbricato. Resta ferma la possibilità per il Condomìnio che abbia dovuto risarcire i danni e ripristinare le opere, di potersi rivolgere, sussistendo i termini e le caratteristiche del pre-giudizio, nei confronti del costruttore. Se la causa viene proposta nei confronti del costruttore anche per i danni alle parti in proprietà esclusiva, è necessario far sottoscrivere il mandato, oltre che all'Amministratore del Condomìnio, anche ai singoli condòmini che abbiano riportato pregiudizi all'interno delle unità abitative personali.