Autorizzazione dell’amministratore di condominio alla mediazione: quale quorum è necessario per la validità della relativa delibera?

Riferimenti normativi: Art.71 quater, comma 3, disp. att. c.c.-art.1136 , comma 2, c.c.- Art. 5-ter D.Lgs.n.28/2010

Focus: Fino all'entrata in vigore a pieno regime della riforma Cartabia, prevista per il 30 giugno 2023, la partecipazione dell'amministratore di condominio al procedimento di mediazione deve essere previamente autorizzata dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se il quorum deliberativo non corrisponde alla metà del valore dell'edificio la delibera di autorizzazione può essere annullata? Sul tema si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza n.4092 del 13 marzo 2023. 

Principi generali: Si premette che il legislatore, con l'art.5, comma 1 bis, del D.Lgs. n.28/2010, ha ampliato l'ambito di applicazione della mediazione obbligatoria alle liti condominiali rispetto al disposto dell'art.71 quater disp.att.c.c. che considera condominiali solo le liti aventi ad oggetto la violazione o l'errata applicazione delle norme in materia di condomìnio (art.1117 a 1139 c.c.). 

In particolare, l'art.71 quater, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto con la riforma del 2012, prevede che: "Al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all´articolo 1136, secondo comma, del codice civile" cioè la delibera deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500/1000). Nel caso di specie, su cui si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza n.4092 del 13 marzo 2023, l'amministratore di un supercondominio, a seguito di un'assemblea svoltasi nell'aprile del 2021, era stato autorizzato a partecipare ad una mediazione per una lite sollevata da un condomino in merito alla titolarità e all'ubicazione dei posti auto di altri condomini. Uno dei condomini proprietario di un appartamento, di un box auto e di un posto auto scoperto, tutti facenti parte del supercondominio, aveva impugnato in Tribunale la suddetta delibera condominiale con la quale l'assemblea aveva autorizzato l'amministratore a partecipare alla mediazione e nominato un legale di sua fiducia. Secondo la tesi del ricorrente la delibera dell'assemblea sarebbe stata viziata per eccesso di potere, essendo state prese decisioni su argomenti non posti all'ordine del giorno, ed in violazione del quorum deliberativo richiesto dalla legge per deliberare sui punti discussi.

L'assemblea, infatti, aveva dato mandato all'Amministratore di verificare una transazione tombale con il condomino che aveva presentato l'istanza di mediazione e la possibilità del ripristino dello stato originale dei luoghi al fine di evitare ogni pregiudizio per i diritti dei singoli condomini. Il Tribunale ha aderito all'orientamento giurisprudenziale secondo cui << l'amministratore può partecipare alle attività di mediazione solo in forza di una delibera dell'assemblea, conferitogli con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, essendo, in caso contrario, il rappresentante sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (Cass. 10846/2020). Spetta, infatti, all'assemblea (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994)>>. Pertanto, a fronte dei punti discussi anche se non all'ordine del giorno, la relativa delibera avrebbe dovuto essere presa con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. Invece, nella fattispecie avevano partecipato all'assemblea 36 condomini su un totale di 67 per complessivi millesimi 498,74. Inoltre, il Tribunale ha osservato che, in linea generale, <<la delibera di un'assemblea condominiale risulta essere valida allorché l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (Cass. Civ. sez. II, Sentenza n. 21449 del 19/10/2010). Il diritto dei condomini di conoscere in anticipo le materie oggetto di deliberazione non può, infatti, condurre a ritenere che l'avviso di convocazione debba necessariamente contenere una analitica e dettagliata specificazione dei temi da trattare, quasi prefigurando il risultato della volontà comune dei partecipanti>>. Alla luce di tali considerazioni il Tribunale ha annullato la delibera oggetto della controversia.