Amministratore condominiale: la transazione rientra tra i suoi compiti?

Riferimenti normativi: Art.1130 - 1218 - 1708 - 1965 c.c.

Focus: La transazione è un atto di straordinaria amministrazione che non rientra tra i compiti dell'amministratore. Di conseguenza la firma dell'atto di transazione da parte dell'amministratore deve essere autorizzata dall'assemblea.

Principi generali: La transazione, ai sensi dell'art. 1965 codice civile è " il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti". Nella compagine condominiale spetta all'assemblea decidere sulle transazioni per evitare ad esempio l'insorgere di una lite in materia di spese di interesse condominiale, o per recuperare le quote di condòmini morosi, o, ancora, in caso di esecuzione del contratto di appalto per opere su parti condominiali. L'amministratore è una figura di raccordo tra le dinamiche interne al condomìnio e le vicende esterne ad esso, che può manifestaree portare a compimento la volontà della compagine condomìniale nei rapporti esterni ma non può prendere alcuna iniziativa in materia di transazione in quanto essa non rientra nella disciplina del mandato con rappresentanza.

Nel mandato dell'amministratore, infatti, rientrano solo atti di ordinaria amministrazione, in quanto i rapporti tra ciascuno dei condòmini e l'amministratore sono disciplinati dall'art.1129, comma 15, c.c. Invece, gli atti di straordinaria amministrazione, tra cui rientra la stipulazione di una transazione, ai sensi dell'art.1708, comma 2, c.c., devono essere indicati espressamente dai mandanti, in tal caso il condomìnio.

Principio di diritto: Come affermato dalla giurisprudenza, con sentenza del Tribunale di Roma n.11790/2019 e con sentenza del Tribunale di Milano n.5021/2017, poiché la transazione è un atto di straordinaria amministrazione che esorbita dalle attribuzioni conferite all'amministratore, esso può essere esercitato solo dietro autorizzazione dell'assemblea o ratificato successivamente a pena di nullità. Tale principio è stato ribadito dal Tribunale di Roma con la sentenza n.15909 del 1°agosto 2019 che ha individuato nell'assemblea << l'organo naturale (la cui esistenza, cioè, non richiede alcun concreto atto istitutivo), strutturale e permanente del condomìnio ed è assolutamente preminente nell'organizzazione interna dello stesso, dei cui partecipanti esprime, all'esterno, la volontà collettiva >>. Il giudice di merito ha affermato che, poiché le competenze indicate dall'art.1135 c.c. sono solo indicative, l'assemblea può deliberare ( con maggioranza qualificata ) qualunque provvedimento , purché si tratti di decisioni che perseguono finalità condominiali e le sue deliberazioni non sono impugnabili per difetto di competenza, ma solo, a norma dell'art.1137 c.c., per contrarietà alla legge o al regolamento, in cui confluisce ogni deviazione verso fini estranei al condomìnio (Cass. n. 5130/2007 e Cass. n. 4437/1985). 

Ne consegue che << l'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., è competente a deliberare sui contratti da cui discendono spese di interesse comune, come anche sugli atti di transazione che attengono alle dette spese. Pertanto, sarebbe irragionevole negarle proprio la competenza a decidere se evitare o no l'insorgenza di una lite (Cass. n. 821/2014)>>. Il Tribunale ha precisato che <<l'atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica. Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione.

Conseguentemente, se l'amministratore conclude una transazione senza successiva ratifica è tenuto a risarcire il condomìnio dell'eventuale danno>>. Infatti, la firma di un atto di transizione priva di ratifica, posta in contrasto con le decisioni assembleari, esporrebbe l'amministratore alle conseguenze derivanti dalla violazione di tale compito disposto dall'art.1130 c.c., cioè alla richiesta di revoca giudiziale ex art.1129 c.c. ed, eventualmente, all'obbligo di risarcimento del danno arrecato al condomìnio.