Adozione misure antisismiche e responsabilità condominiali

Riferimenti normativi: Art.1130 c.c. e D.L. 145/2013, noto come Decreto Destinazione Italia convertito con modificazioni dalla L. 21 febbraio 2014 n. 9.

Focus: Il problema della vulnerabilità del patrimonio edilizio italiano e la necessità della sua messa in sicurezza è un argomento molto discusso in quanto l'Italia è caratterizzata da un territorio interessato da una consistente pericolosità sismica e da un patrimonio edilizio vetusto non capace di resistere alle sollecitazioni sismiche.
Per legge in caso di danni provocati dal terremoto all'interno di un condominio la responsabilità sarà degli amministratori condominiali e dei proprietari dei singoli appartamenti.

Principi generali: La necessaria messa in sicurezza dell'edificio condominiale è a carico dei proprietari. L'amministratore è garante della sicurezza dell'edificio e per cautelare la propria attività ricorre sempre più spesso alla sottoscrizione di adeguate polizze individuali per gli atti compiuti nell'esercizio del proprio mandato. Quando si avviano dei lavori di adeguamento sismico in un condominio è possibile agire sulle parti comuni di un edificio senza intervenire sui singoli appartamenti. Tale conseguenza, oltre che logica in quanto è inattuabile un miglioramento sismico intervenendo su un singolo appartamento, è anche insita nella Legge di Bilancio 2017, che ha istituito il Sisma-bonus. Nella Legge di Bilancio 2017, infatti, si parla sempre e solo di 'parti comuni di condomini' (senza mai fare riferimento al generico condominio o all'appartamento in condominio), contrapponendole alle 'costruzioni adibite ad abitazione', ovvero edifici singoli (ad esempio le ville) in cui il proprietario può autonomamente decidere di effettuare lavori di adeguamento sismico. Dunque, coloro che vivono in appartamento in condominio non possono decidere in maniera autonoma di migliorare la sicurezza della propria abitazione (tali lavori non avrebbero effetti ai fini antisismici) ma devono programmare i lavori in accordo con tutto il condominio.

Sicurezza degli edifici condominiali: la legge n. 220/2012 con l'articolo 10, comma 6, dispone che "L'amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni". Con il D.L. n.145/2013, noto come Decreto Destinazione Italia, convertito dalla L. n.9/2014, è stato novellato l'art. 1130 n. 6 del cod. civ. laddove si è specificato che i dati relativi alle condizioni di sicurezza da inserire nell'anagrafe condominiale sono quelli relativi alle parti comuni dell'edificio, di cui all'art. 1117 del c.c., cioè relativi alla tutela delle strutture essenziali e comuni (tra cui quelle portanti dell'edificio). Dalla citata norma sembra rilevarsi che sia stato imposto agli amministratori di condominio l'istituzione del Registro Anagrafe Sicurezza e la cura dello stesso (a pena di revoca), ma che non sia stato specificato nulla sulla tenuta di questo registro. 

Il Tar Campania – Napoli, con sent. n.1367 del 3 marzo 2015- in merito alla gestione del rischio e alle incombenze e responsabilità dell'amministratore condominiale, ha sancito che "l'amministratore del condominio deve, preliminarmente, eliminare ogni pericolo per la pubblica e privata incolumità. Il professionista deve commissionare le verifiche e ha l'obbligo di presentare il certificato unico a firma di tecnico abilitato, iscritto all'albo professionale, dal quale dovrà risultare che è stato eliminato ogni pericolo per la pubblica e privata incolumità". In buona sostanza, i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio non possono derivare dalla semplice constatazione delle parti stesse da parte dell'amministratore, ma sono i dati inseriti nelle certificazioni obbligatorie come quelle sugli impianti comuni che devono attestarne la conformità alle norme vigenti.

Adozione di misure antisismiche: Con le attuali norme è obbligatorio provvedere alla valutazione sismica degli edifici strategici ma non è obbligatorio per tutti gli altri edifici esistenti se non sono previsti gli interventi anzidetti. Di conseguenza l'adeguamento sismico della maggior parte delle strutture a carattere privato rimane su base volontaria e, al massimo, incentivato da bonus fiscali. 

Come si evince dalla recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 37717/2018, depositata il 21 agosto 2018, l'assemblea condominiale non può bloccare l'adozione di misure antisismiche proposte dall'amministratore per rendere sicuro l'edificio condominiale, atteso che <<la normativa antisismica è ispirata a preservare la pubblica incolumità in zone particolarmente soggette al verificarsi di movimenti tellurici, per cui l'omessa regolarizzazione dell'edificio non è conforme alla normativa del D.P.R. n. 380/2001 e ai principi del nostro ordinamento giuridico>>. Nel caso di specie, in ambito di reati edilizi regolamentati dal D.P.R. n. 380/2001, se è accertata la violazione della normativa antisismica sussistono le esigenze cautelari che impediscono di tenere in piedi un'opera abusiva (art. 321, c. 1, c.p.p.), considerato che l'uso della stessa, ultimata o meno, può costituire pericolo per l'incolumità pubblica. Anche se le contravvenzioni previste dalla normativa antisismica rientrano nel novero dei reati di pericolo presunto, cioè puniscono inosservanze formali, neanche la verifica postuma di assenza del pericolo ed il rilascio del provvedimento abilitativo fanno venir meno l'illiceità della condotta, in quanto gli illeciti sussistono in relazione al momento di inizio dell'attività. Secondo la Corte Suprema, dunque, «la ratio della normativa antisismica si fonda sulla necessità, rivolta a tutela dell'incolumità pubblica, di dettare i criteri che devono essere obbligatoriamente seguiti per la costruzione di qualsiasi struttura realizzata nelle parti del territorio nazionale individuate dalla normativa di settore come zone a rischio sismico, in modo da ridurre la tendenza della costruzione a subire un danno cui, a seguito di un evento sismico, la costruzione stessa, secondo un giudizio prognostico ex ante, rischierebbe comunque di essere sottoposta».

E' possibile pianificare un'azione di contenimento dei danni derivanti dagli eventi sismici pur non essendo né prevedibili né evitabili, soprattutto rendendo le strutture colpite dal terremoto capaci di resistere senza provocare danni alle persone, mediante l'obbligo di collaudo statico per gli edifici più vecchi pena l'inagibilità della struttura. Per favorire l'incremento dell'adeguamento sismico e dell'efficienza energetica negli edifici privati dei condomini è previsto un fondo di accantonamento condominiale. Il fondo è costituito con regolare deliberazione dell'assemblea condominiale così come devono essere deliberati dall'assemblea condominiale gli interventi da realizzare tramite il fondo. Esso deve essere finanziato annualmente con una quota percentuale del bilancio condominiale o con versamenti ripartiti in base ai millesimi di proprietà, secondo le modalità stabilite dal l'assemblea condominiale al momento della costituzione del fondo stesso (art.1126 c.c.). 

Responsabilità penale di condominio pericolante a seguito di evento sismico: Quando l'edificio "che minaccia rovina" sia una parte, più o meno estesa, di una struttura condominiale la responsabilità penale ricade sui singoli condomini interessati dalle strutture pericolanti che saranno ritenuti responsabili del reato di cui all'art. 677 c.p. tutte le volte in cui il condominio non si sarà attivato per eliminare la situazione di pericolo. La Suprema Corte, pronunciatesi in linea generale sulle problematiche relative ad immobili in rovina, ha confermato la responsabilità di alcuni proprietari di un immobile condominiale pericolante i quali erano stati condannati anche in appello per non aver provveduto "ai lavori necessari per rimuovere il pericolo per le persone derivante dallo stato di degrado dell'immobile". Pur avendo documentato i condòmini di aver più volte diffidato il condominio ad intervenire, secondo la Cassazione i solleciti, pur formali, non bastano: occorre obbligare il condominio ad intervenire."La responsabilità dei proprietari-condòmini, pertanto, discende dal loro non essersi attivati per eliminare il pericolo, non essendo a ciò sufficiente inviare lettere di diffida al condominio ma restare poi inerti se questo non si attiva per rimuovere la situazione di pericolo" : ricorda, infatti, la Cassazione che "nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa", ( Cass.Sentenza n. 14465 del 27/03/2014, Cass. SS. UU. civili Sentenza n.2951 del 16/02/2016).