A cosa va incontro il condominio se si apportano varianti al contratto di appalto in corso d’opera?

Riferimenti normativi: Artt. 1655 -1661 c.c.

Focus: Nell'ambito dei contratti di appalto in condominio si possono apportare modifiche al progetto iniziale e, in corso d'opera, richiedere all'appaltatore l'esecuzione di tali varianti. Una volta che le opere siano state eseguite dall'appaltatore quest'ultimo ha diritto a richiedere il riconoscimento di corrispettivi ulteriori rispetto al prezzo di appalto originariamente concordato?

Principi generali: Il contratto di appalto, ex art.1655 c.c. è "un contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro" in base alle condizioni stabilite nel contratto di appalto e nel relativo capitolato. Il "committente" del contratto di appalto per lavori di manutenzione è il condominio. In particolare, ai sensi dell'art.1135, comma 1, n.4 c.c., per gli interventi manutentivi dell'edificio condominiale di tipo straordinario che richiedono un notevole impegno economico per i condòmini è necessaria un'apposita deliberazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), con la maggioranza prescritta dall'art.1136, comma 4, c.c. (Cass., sent. n.10865 del 25/05/2016). L'Amministratore, comunque, in quanto rappresentante dei condòmini ed in qualità di datore di lavoro, provvederà a stipulare il contratto di appalto e ne curerà la corretta esecuzione. Solo quando i lavori rivestano carattere di urgenza l'amministratore può intervenire senza preventiva autorizzazione, in quanto gli stessi possono essere ratificati dall'assemblea anche successivamente alla loro esecuzione (Cass. sent. n.18192/2009; Cass. sent. n.2864/2008) e tale ratifica può avvenire anche durante l'approvazione del rendiconto annuale.

In ogni caso, è opportuno che sia predisposto un capitolato dei lavori da un tecnico incaricato dall'assemblea, sulla base del quale si possono acquisire i preventivi delle imprese disponibili ad effettuare i lavori. Il capitolato garantisce al committente che i lavori vengano eseguiti dall'impresa incaricata a regola d'arte e nei limiti stabiliti. Inoltre, qualora insorgano eventuali controversie durante l'esecuzione dei lavori può essere fondamentale per la loro risoluzione. Durante l'esecuzione dei lavori possono sorgere delle esigenze che portano alla modifica o alla variazione dell'opera da eseguire. Tra modifica e variazione la differenza è solo quantitativa, in quanto la variazione sarebbe una modifica con un impatto non eccessivo sull'opera. In generale per le modifiche e le variazioni è necessario il consenso di entrambe le parti contrattuali, ma per il contratto di appalto sono previste eccezioni a tale principio disciplinate dagli artt. 1659 e 1661 c.c.. A seconda che le variazioni del contratto di appalto siano dovute all'iniziativa dell'appaltatore o del committente muta il regime probatorio (Cass. sent. n. 26746/2017). Infatti, l'art.1659 c.c. stabilisce che quando le modifiche sono richieste dall'appaltatore esse, per il principio del consenso di entrambe le parti, devono essere autorizzate dal committente con atto scritto "ad substantiam". In questo caso, quindi, l'appaltatore deve fornire la prova scritta dell'autorizzazione del committente alle variazioni delle opere eseguite (Cass. sent. n.142/2014) per richiedere il compenso che gli spetta per tali opere. Ma, se il prezzo dell'opera è stato determinato globalmente "a corpo" l'appaltatore non ha diritto ad un ulteriore compenso per variazioni e/o aggiunte, salvo diverso accordo con l'appaltante. 

Comunque, a norma dell'art. 1660 c.c., quando si tratta di variazioni al progetto strettamente necessarie alla realizzazione a regola d'arte dell'opera commessa in appalto, è consentito all'appaltatore darvi esecuzione anche senza preventiva autorizzazione del committente (Cass. sent. n. 349/1966).Se le parti non si accordano, spetta al giudice accertare la necessità delle variazioni e determinare il corrispettivo per le opere eseguite (Cass. Sent. n.10891/2017). Se le variazioni al progetto sono richieste dal committente ed il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto, non è previsto l'atto scritto "ad substantiam", ma l'appaltatore può provare con tutti i mezzi consentiti, ivi comprese le presunzioni, che le variazioni dell'opera appaltata sono state richieste dal committente (Cass. civ. sez.II del 13/11/2017 n.26746; Trib. di Milano sent. n.313/2022). L'appaltatore, a norma dell'art. 1661 c.c, ha diritto al riconoscimento dei corrispettivi ulteriori rispetto al prezzo di appalto originariamente concordato per i maggiori lavori eseguiti anche se il prezzo dell'opera era stato determinato globalmente (Cass. sent. n.9796/2011). La norma non si applica quando le variazioni, pur essendo contenute nei limiti suddetti, comportino notevoli modificazioni della natura dell'opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel contratto per l'esecuzione dell'opera. Per cui, in tal caso, le varianti dovranno formare oggetto di ulteriore specifica approvazione assembleare, ex artt. 1135 e 1136 c.c. (Cass. sent. n.10865/2016).