La tutela preventiva per pericolo di danni da infiltrazioni nell’immobile in condominio è rafforzata dall’intervento dei vigili del fuoco?

Riferimento normativo: Art.1172 c.c.

Focus: Se il condominio non interviene per rimuovere il pericolo l'intervento dei vigili del fuoco per evidente deterioramento di un'abitazione, scaturente da infiltrazioni provenienti dalla copertura sovrastante, può incidere sulla valutazione dei rischi in sede di giudizio per danno temuto? Il Tribunale di Catania si è pronunciato sulla questione con Ordinanza dell'8/1/2026 resa nel procedimento n. 2081/2025.

Principi generali: La denuncia di danno temuto, prevista dall'art.1172 del codice civile, a tutela della proprietà e dei diritti reali, è uno strumento cautelare che "consente al proprietario, al titolare di altro diritto reale di godimento o al possessore, che ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa, di denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali". Per esperire tale azione devono sussistere i presupposti di gravità del danno minacciato, che deve essere tale da compromettere in modo irreversibile la cosa in pericolo, e del danno prossimo alla cosa, cioè tale da potersi verificare in qualsiasi momento. In presenza di tali presupposti sarà poi il giudice a valutare l'urgenza dell'intervento richiesto per rimuovere le cause del pericolo. 

Il caso: La proprietaria di un appartamento sito all'ultimo piano di un edificio condominiale ha chiamato in giudizio il condominio esercitando l'azione di danno temuto, ai sensi dell'art.1172 c.c., per i rischi derivanti da infiltrazioni provenienti dalla copertura sovrastante. La ricorrente, in particolare, ha chiesto al giudice di ordinare al condominio l'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le cause dei deterioramenti riscontrati nell'immobile. Richiesta che è stata contrastata in giudizio dal condominio. Il Tribunale ha disposto, nel corso del procedimento, la consulenza tecnica d'ufficio da cui è risultato che "l'abitazione della ricorrente risultava fortemente danneggiata nei solai e nelle pareti del disimpegno posto al termine del corridoio nonché, seppur con minor consistenza, della camera da letto confinante - così come il succitato disimpegno - con il vano scala/ascensore della palazzina condominiale in questione". Nella sua relazione il consulente tecnico d'ufficio ha, altresì, rilevato la sussistenza di un pericolo attuale di consistenza ulteriore e più preoccupante rispetto a quanto avevano accertato i Vigili del Fuoco. 

I Vigili del Fuoco nel corso del loro intervento avevano constatato che parti di soffitto dell'unità immobiliare erano talmente ammalorati da doversi provvedere all'immediata spicconatura delle parti di intonaco e pignatte interessati da imminente pericolo di caduta, e per impedire il transito nella parte di corridoio interessata dal dissesto, avevano posizionato dei mobili ed interdetto l'accesso alla camera da letto. I Vigili, poi, avevano individuato la causa delle infiltrazioni nella cattiva manutenzione della superiore copertura condominiale, imputabile ad uno stato di deperimento dell'impermeabilizzazione, e del torrino vano scala/ascensore. Alla mancanza di tenuta della detta copertura condominiale, il cui manto doveva necessariamente ripristinarsi in tempi stretti,erano da attribuire gli ammaloramenti in atto e i danni subiti dall'immobile. Sulla base di tali risultanze tecniche, il giudice ha accolto il ricorso configurandosi il fumus boni iuris ed il periculum in mora sostanziatesi nel progressivo deterioramento dell'immobile per effetto delle infiltrazioni. Pertanto, ha ordinato al condominio l'esecuzione delle opere indicate dal consulente tecnico d'ufficio, al quale ha demandato l'attuazione delle stesse avvalendosi di maestranze di propria fiducia e di sovraintendere ai lavori ed alla contabilità delle spese sostenute, con ripartizione delle spese tra i condomini ai sensi dell'art.1123, comma 1, del codice civile.