Risanamento facciate condominiali: opposizione all’installazione di ponteggi

 Riferimenti normativi: Artt.843 -1137 c.c.

Focus: La necessità di intervenire per il risanamento delle facciate condominiali mediante l'installazione di impalcature, ponteggi, ed, in genere, di sostegni per la esecuzione di lavori di manutenzione dell'edificio, in corrispondenza della proprietà altrui, comporta spesso attriti con il vicino.

Principi generali: La facciata di un edificio è l'insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che lo connotano. In buona sostanza, è la superficie esterna verticale dello stabile che si affaccia sulla pubblica via e comprende elementi architettonici, come i cornicioni, le colonnine, i fregi e tutte quelle decorazioni che costituiscono ornamento all'edificio (Trib. Torino 22/10/1986; 16/2/2001). Tali elementi architettonici, essendo destinati all'abbellimento della facciata, sono da considerarsi parti comuni dello stesso. Pertanto, la manutenzione della facciata del condomìnio è un intervento conservativo dello stabile, sia per ragioni di estetica che per il mantenimento in efficienza di quella parte dell'edificio che riguarda tutti i condòmini, compresi quelli dei piani interrati facenti parti dello stesso edificio.

L'autorizzazione a montare i ponteggi può essere negata? Può verificarsi, in pratica, che i condòmini del primo piano sulla cui terrazza a livello è necessario installare le impalcature per rifare la facciata si oppongono a ciò. Così come il condominìo confinante può opporsi al montaggio dei ponteggi necessari per l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Per dirimere le controversie in materia il legislatore ha disciplinato l'accesso al fondo del vicino con la disposizione contenuta nell'art. 843, commi 1 e 2, c.c. La norma dispone che " il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità". Secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione è il giudice di merito, chiamato a risolvere la controversia,che deve procedere ad una complessiva valutazione della situazione dei luoghi, ai fini della riconosciuta necessità richiesta dall'art. 843 c.c.

Di conseguenza, se il giudice investito della controversia << giunga alla conclusione che il soggetto che chiede il paesaggio possa procurarselo altrove, con disagi o con costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludere che ricorra il richiesto requisito della necessità>> (Cass. 29 gennaio 2007, n. 1801). In altri termini, una predeterminazione forfettaria del danno o della misura dell'indennizzo va valutata di volta in volta in base ai disagi arrecati oppure è rimessa a una valutazione equitativa del Giudice in caso di mancato accordo tra le parti.

L'indennità per danni al vicino è dovuta solo in caso di danni al fondo del vicino, come disposto dall'art.843, comma 2, c.c., o spetta al vicino solo perché si occupa il suo fondo? La giurisprudenza più recente ha sposato la tesi che l'indennità deve essere liquidata preventivamente ed in via equitativa. In altri termini, il danno va considerato quale pregiudizio causato dalla mera occupazione, non come concreta lesione della cosa oggetto del diritto. Appare più confacente alla lettera della legge considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita ( Corte di Cassazione sent. n.1908 del 27 gennaio 2009).

Similmente si è espresso il Giudice di merito nel senso che i proprietari di un fondo confinante con un altro edificio devono permettere l'installazione di un ponteggio se non si riescono a trovare altre soluzioni (Tribunale di Catanzaro, sez.II civile, sentenza del 20 luglio 2014). Nel caso di specie un condomìnio per eseguire i lavori di ristrutturazione di una facciata esterna del  proprio edificio ha presentato ricorso avverso i proprietari dell'immobile confinante per opposizione di questi ultimi all'installazione dei ponteggi nel loro cortile. Dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata in corso di causa, è emerso che tutte le soluzioni astrattamente ipotizzabili prevedevano necessariamente l'accesso alla proprietà dei resistenti per l'esecuzione dei lavori e indicava il ponteggio quale modalità di lavoro più agevole ed economica. In particolare, non era realizzabile la soluzione prospettata dalla parte resistente, quale quella di utilizzare un piattaforma mobile auto sollevante bicolonna.

Inoltre, l'unica alternativa, rispetto all'installazione di un ponteggio tradizionale nella proprietà dei coniugi, era costituita da una piattaforma autocarrata aerea a cestello con bracci articolati e telescopici. Tale soluzione non avrebbe escluso a carico del condomìnio l'indennità per danni, ex art. 843 c.c., perché questa alternativa avrebbe reso, comunque, inevitabile l'accesso al fondo di proprietà dei resistenti e avrebbe presentato svantaggi e costi maggiori rispetto al ponteggio tradizionale. Alla stregua di tutte queste considerazioni, il Tribunale di Catanzaro, in accoglimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. del condomìnio, ha ordinato ai resistenti di consentire il montaggio e l'installazione nel cortile di loro proprietà di un ponteggio adiacente la facciata nord dell'edificio condominiale per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori. Ha, inoltre, ordinato al condomìnio di versare una somma a titolo cauzionale a favore dei coniugi per l'eventuale risarcimento dei danni, e determinato una somma giornaliera a carico del condomìnio da versare, a titolo di indennità ex art. 843 comma 2, c.c., a fine lavoro.

In buona sostanza, il vicino cui viene chiesto di montare i ponteggi nella sua proprietà non può negare tale autorizzazione laddove essa sia l'unica possibile, o, comunque, in relazione ai costi-benefici, l'unica più facilmente realizzabile, fermo restando il suo diritto a un'indennità per i danni. Ragioni logiche oltre che giuridiche escludono, però, l'applicazione dell'art. 843 c.c., e, quindi, il diritto del proprietario del balcone sovrastante di obbligare la sottostante proprietà altrui ad accedere all'appartamento allo scopo di riparare il proprio balcone in oggetto. Infatti, il proprietario del piano sottostante, richiesto di permettere agli operai l'accesso all'appartamento, può denegare l'accesso nel proprio immobile perché si potrebbe intervenire sul balcone in aggetto dalla pubblica via ricorrendo all'ausilio di un cestello elevatore, evitando di onerare di responsabilità il proprietario sottostante per incidenti, cadute o comunque per eventuali danni a terzi. Tuttavia, se il proprietario sottostante concede l'accesso al proprio appartamento è consigliabile, a titolo precauzionale, onde evitare ogni spiacevole conseguenza, richiedere l'esibizione di polizza assicurativa delle maestranze e di una dichiarazione di malleva di responsabilità in suo favore con contestuale esibizione di contratto d'opera commissionato dal proprietario del balcone sovrastante.