Quando la realizzazione di una veranda rientra tra gli abusi edilizi

Riferimenti normativi: Art. 36 D.P.R. n. 380/2001

Focus: L'attenzione agli abusi edilizi è tornata alla ribalta nell'ambito della ristrutturazione degli edifici condominiali e della valutazione tecnica per fruire dell'agevolazione fiscale del superbonus del 110%. In particolare, l'attenzione è rivolta alle verande già realizzate in balcone o nella terrazza di molti appartamenti ed alla verifica del rispetto della normativa in materia edilizia per la loro realizzazione.

Principi generali: La veranda è una struttura realizzata nel balcone o nella terrazza di un appartamento il cui perimetro è chiuso con delle vetrate. Poiché dal punto di vista edilizio si tratta di una struttura fissata in maniera stabile al pavimento essa determina un aumento di superficie e di volume dell'edificio. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio trasformandolo automaticamente in termini di sagoma, volume e superficie. Per tale motivo è necessario richiedere il permesso di costruire al Comune e verificare che non ci sia un espresso divieto, contenuto nel regolamento contrattuale di condomìnio, di realizzare una struttura che potrebbe pregiudicare la stabilità e ledere il decoro architettonico dell'edificio. E' legittimo, come affermato dai giudici di legittimità, che le norme del regolamento di condomìnio di natura contrattuale, cioè predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti d'acquisto dai subentrati condòmini ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare, possano derogare od integrare la disciplina legale e dare una definizione del concetto di decoro architettonico più rigorosa di quella prevista dall'art. 1120 c.c., tale da estendere il divieto di innovazione delle cose comuni sino alla conservazione dell'aspetto generale dell'edificio risultante nel momento della sua costruzione (Cass. sent. n. 11121/2009).

In ogni caso, considerato che è necessario il rilascio da parte del Comune del titolo edilizio per procedere alla realizzazione dell'opera, chi realizza una veranda in assenza di permesso di costruire del Comune, o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, commette un abuso edilizio. Abuso che, però, può essere sanato, con la richiesta di permesso in sanatoria da parte dell'interessato, ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. n. 380/2001), in qualsiasi momento. Ciò in quanto, a differenza del condono edilizio, che è disposto da un'apposita legge statale contenente agevolazioni rivolte a chi non è in regola con la legislazione urbanistica, la richiesta di permesso in sanatoria è una procedura ordinaria, consentita dalla normativa urbanistica vigente, a cui si può accedere liberamente se sussistono determinate condizioni. 

Infatti, l'autore dell'abuso può decidere spontaneamente di mettersi in regola, ma può farlo solo prima dell'irrogazione delle sanzioni e se l'intervento edilizio, cioè la realizzazione della veranda, risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'opera sia al momento della presentazione della domanda. La richiesta, comunque, deve essere presentata con l'ausilio di un tecnico abilitato e può essere avanzata solamente se l'opera avrebbe astrattamente potuto ottenere il permesso, o, comunque, essere realizzata seguendo le normali procedure di legge. L'autore dell'abuso, inoltre, dovrà versare una somma a titolo di oblazione, cioè un contributo di costruzione in misura doppia, che, nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, sarà calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso (commi 2 e 3 del citato art.36).

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con un provvedimento amministrativo entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata e contro il silenzio diniego si può proporre ricorso al tribunale amministrativo regionale competente per territorio. Nel caso in cui la veranda, oltre ad essere un intervento ampliativo di ristrutturazione, è anche un manufatto edilizio che ha un impatto paesaggistico occorre l'autorizzazione paesaggistica (Consiglio diStato, VI, n.4001/2018). In assenza di quest'ultima, poiché si configura un abuso edilizio, può essere disposto l'ordine di demolizione della struttura e la richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del D.P.R.n.380/2001 (Testo Unico Edilizia).

In tal senso si è pronunciato il Consiglio di Stato, sez.VI, con la sentenza n.5456 del 15 settembre 2020, la quale ha confermato un principio consolidato per cui l'ordine di demolizione, come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, è un atto vincolato che non va in prescrizione e con il quale la pubblica amministrazione non ha alcun dovere di motivare le ragioni di pubblico interesse che essa intenda perseguire e che impongono la rimozione dell'opera a causa della natura d'illecito permanente riconoscibile nell'abuso edilizio. In tal caso, quindi, l'attività dei privati è sempre sanzionabile qualunque siano il tempo già trascorso dal momento della realizzazione della struttura e l'entità dell'infrazione. La nuova sentenza del Consiglio di Stato si è allineata, inoltre, a quanto già stabilito dalla giurisprudenza in riferimento alla presentazione di un'istanza di accertamento di conformità successiva all'ordine di demolizione. In conclusione, in questo caso, come specificato dalla giurisprudenza, l'istanza di sanatoria non incide sull'efficacia o sulla legittimità dell'ordinanza di demolizione precedentemente emanata.