Dissuasori di sosta in spazi condominiali

Riferimenti normativi: Art. 180 D.P.R.n.495/1992 e succ. mod.– Art.42 codice della strada

Focus: Ogni edificio deve essere accessibile da tutti e deve avere delle aree adibite a parcheggio. Quotidianamente, specie nelle grandi metropoli, imperversa la sosta selvaggia di veicoli estranei al condomìnio che ostruiscono l'accesso al portone oppure ai cortili condominiali, pregiudicando di fatto la destinazione ed il godimento delle parti comuni da parte dei comproprietari. Si cerca di ovviare al problema con l'apposizione di sbarre, dissuasori e paletti, impiegati principalmente per creare un impedimento materiale alla sosta, ma aventi anche funzioni accessorie quali la delimitazione di zone pedonali, aree di parcheggio riservate, zone verdi, aiuole e spazi riservati per altri usi. Sono apposti, altresì, anche per limitare la velocità nei condomìni che hanno, tra le parti comuni, viali interni transitabili da automobili e ciclomotori per i quali vi è l'esigenza di regolamentare la velocità onde evitare pericoli per l'incolumità delle persone.

Principi generali: I dissuasori sono dispositivi stradali atti ad impedire la sosta di veicoli in aree o zone determinate (art.180 D.P.R.n.495/1992 e succ. mod. D.P.R. n.610/1996 ). Assumono forma di pali, paletti, colonne a blocchi, cordolature, cordoni ed anche cassonetti e fioriere che devono essere visibili e non devono esercitare un'azione di reale impedimento al transito, sia come altezza sul piano viabile sia come spaziamento tra un elemento e l'altro, se trattasi di componenti singoli disposti lungo un perimetro. Possono essere di qualunque materiale, non devono, per forma od altre caratteristiche, creare pericolo ai pedoni e, in particolare, ai bambini ed essere installati all'interno delle parti condominiali o sulla pubblica via di accesso allo stabile.

Installazione dei dissuasori: Premesso che la regolamentazione e la disciplina di beni e servizi comuni spetta all'assemblea condominiale (art.1117 e ss.c.c.) è necessario precisare che la scelta dell'apposizione di dissuasori di sosta non può essere considerata un'innovazione, in quanto non muta l'originaria destinazione del bene, ma rientra nella manutenzione ordinaria (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654 – nella fattispecie la strada condominiale). Di conseguenza, la competenza a decidere se installarli o meno è dell'assemblea. L'assemblea ha una competenza generale a deliberare interventi manutentivi e conservativi inerenti le parti comuni, sia di propria iniziativa che ratificando l'operato dell'amministratore, con le maggioranze previste dall'art.1136,2° e 3° comma c.c. Solo in caso d'urgenza e d'opera qualificabile come straordinaria l'amministratore potrebbe disporne la spesa, salvo riferirne alla prima assemblea utile. La spesa per l'installazione di dissuasori, quindi, deve essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà. Resta salvo il potere dei condòmini di deliberare, con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, la ripartizione di quella spesa secondo un criterio convenzionale differente da quello applicabile per legge (art. 1123, primo comma, c.c.).

Per la manutenzione successiva, invece, se esiste una tabella di ripartizione delle spese per la manutenzione della strada condominiale bisognerà applicare quei criteri in quanto il dissuasore, in seguito all'installazione, diventa un accessorio della strada medesima.

Dissuasori nelle parti condominiali destinate a parcheggio: L'art. 41 sexies della L. 1150/1942 sancisce che tutte le nuove costruzioni devono avere delle aree adibite a parcheggio, nello specifico ogni dieci metri cubi di fabbricato deve essere costruito almeno un metro quadro di parcheggio. Il cortile può essere destinato a parcheggio di veicoli dei proprietari/inquilini purché il regolamento non lo vieti e il cambiamento di destinazione del cortile non sia impedito dal Comune se non vengono rispettati alcuni parametri (per esempio lo spazio minimo di verde rispetto a quello asfaltato - sent. TAR Piemonte, sez. II, n. 98/2019). L'uso del parcheggio comune è disciplinato dall'art.1102 c.c. secondo cui ognuno può usarlo purché non limiti la libertà degli altri, non impedisca loro un pari uso e non muti la destinazione del bene comune. Altresì, nessuna norma del codice civile vieta al proprietario di recintare la sua proprietà, anzi, ai sensi dell'art.841 c.c. egli ha il diritto soggettivo di chiudere la proprietà (l'articolo si riferisce al proprietario del fondo, ma si applica anche al proprietario di un posto auto privato). Tuttavia, può essere il regolamento condominiale a vietare l'uso di sbarre, dissuasori o altri mezzi volti a chiudere la proprietà. Se il regolamento nulla dice in merito, la loro installazione all'interno di aree pertinenziali di immobili è consentita senza alcun titolo abilitativo (sempre però nel rispetto dei vincoli indicati dagli strumenti urbanistici comunali vigenti e delle normative di settore, in particolare la tutela del patrimonio culturale e paesaggistico di cui al D.Lgs. n. 42/2004), rispettando le linee di demar-cazione del parcheggio.

Dissuasori in prossimità del passo carrabile del condomìnio possono essere installati, anche se l'area in cui sono posti i paletti è di proprietà dello stabile, previa presentazione di istanza, da parte del condomìnio, al Comune in qualità di ente responsabile dell'uso pubblico della via. La decisione del Comune deve essere autorizzata con apposita ordinanza del Sindaco che giustifichi i motivi per cui si è decisa l'installazione e il tipo di dissuasore prescelto. Quest'ultimo, infatti, deve essere stato autorizzato con decreto del Ministero dei Lavori pubblici – Ispettorato generale per la circolazione e la sicurezza stradale (art.180,comma 6, D.P.R.n.495/1992) e si deve" utilizzare come impedimento materiale alla sosta abusiva" dei veicoli (ai sensi dell'art. 42 del Codice della strada). In caso di silenzio-inadempimento da parte del Comune, in merito alla richiesta del condomìnio di installare dei dissuasori sul marciapiede antistante l'ingresso dell'edificio contro il parcheggio selvaggio, il Comune ha l'obbligo di motivarlo. 

Sulla questione sollevata da un condomìnio si è pronunciato il TAR Toscana, sez. I, sent. n. 423/18, ritenendo non sufficiente l'obiezione da parte del Comune che nell'edificio non risultano residenti con difficoltà motorie, pur essendo state accertate le difficoltà di accesso denunciate dal condomìnio ed avviato un progetto di allargamento del marciapiede e l'installazione del divieto di sosta, ma senza dissuasori. 

Ordine di rimozione dei dissuasori: Spesso è difficile stabilire la delimitazione tra area privata e strada pubblica per cui in alcuni casi il Comune ha ordinato la rimozione dei paletti installati dal condomìnio. In quali casi può verificarsi? Il fatto che la via ove affaccia il palazzo è chiusa al traffico o che vi sia solo un passaggio occasionale del traffico non vale a renderla privata. Il Tar Sicilia con sent. n.1224/2015 ha stabilito, quindi, che il condomìnio non può installare, come dissuasori di parcheggio, dei paletti in ferro destinati a circoscrivere l'area parcheggio condominiale, anche se il suolo dove vengono fissati detti supporti è di proprietà dello stesso condomìnio. Per il carattere di strada pubblica, il TAR ritiene sufficiente che essa sia aperta da un lato e consenta l'accesso da e per una pubblica via. In tal caso è legittima la rimozione forzosa dei paletti, ad opera del Comune, perché l'area resta comunque di uso pubblico. In altri casi, invece, l'ordine di demolizione del Comune è illegittimo se i paletti non sono stati apposti abusivamente e non incidono negativamente sull'assetto urbanistico.

E' sufficiente secondo il TAR Campania, sez. III, sent n. 1255/99, la presentazione da parte del condomìnio della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). Nella fattispecie, il condomìnio, a seguito di presentazione della SCIA ha installato dei paletti (diametro 10 cm., altezza 1 mt.) per impedire il parcheggio selvaggio e l'abbandono di rifiuti.Nonostante la Scia il Comune ha sanzionato il condomìnio ordinando la demolizione/rimozione dei paletti ritenute, senza alcuna dettagliata motivazione, opere abusive incidenti negativamente sull'assetto territoriale. Ma, per tali opera non necessita il permesso di costruire, essendo sufficiente in tal caso la SCIA. Il giudice, quindi, ha accolto il ricorso del condomìnio ritenendo i paletti alti appena 1 metro facilmente rimovibili, per cui non incidono affatto in maniera negativa sull'assetto urbanistico e la loro installazione rientra nell'inserimento di elementi accessori (T.U. dell'Edilizia, ex art. 3, lett. c). Il Tar Campania con la recente sent. n.1255/2019, in occasione di un ricorso per fatto simile a quello sopra riportato, ha ribadito il principio su esposto ed ha accolto la richiesta di un condomìnio annullando l'ordine di demolizione del Comune.