Condominio sostituto d’imposta e adempimenti dell’amministratore

Riferimenti normativi: Artt.23 e 25 D.P.R.n.600/73- Art.1130 c.c.

Focus: Il condominio assolve alla funzione di sostituto di imposta nei confronti dei propri prestatori d'opera e, come tale, ha l'obbligo di versare allo Stato, o ad altri enti (secondo i casi), le imposte in luogo dei prestatori d'opera o di servizi sui quali sorge l'obbligo fiscale. Tale adempimento incombe sull'amministratore di condominio.

Principi generali: L'art.23, comma 1, del D.P.R.n.600/73 elenca i soggetti abilitati a svolgere la funzione di sostituto di imposta, cioè di soggetto che si sostituisce totalmente o parzialmente al contribuente nei rapporti con il fisco, che potrà trattenere l'importo relativo alle imposte dovute per una prestazione di lavoro ricevuta e, successivamente, verserà le stesse allo Stato o alla Pubblica Amministrazione. Il condominio, a seguito della modifica operata dalla L.n.449/97 agli artt.23 e 25 del D.P.R. n.600/73, è considerato sostituto di imposta dal 1° gennaio 1998, e dal 1° gennaio 2007 è diventato sostituto di imposta anche per gli appalti condominiali per lavori da effettuare su parti comuni condominiali come, ad esempio, sulla facciata dell'edificio. L'art. 25 del D.P.R. n. 600/73 stabilisce che i soggetti di cui all'art. 23 che corrispondono a soggetti residenti nel territorio dello Stato compensi per prestazioni di lavoro autonomo, ancorché non esercitate abitualmente, devono operare all'atto del pagamento una ritenuta del 20% a titolo di acconto di imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti con obbligo di rivalsa. Dall'01/01/2017, a norma dell'art. 25 ter, il condominio quale sostituto di imposta, all'atto del pagamento, deve effettuare una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. Si deve operare la ritenuta anche se i corrispettivi si riferiscono ad attività commerciali non esercitate abitualmente (redditi diversi).

Quindi, sono assoggettate a ritenuta le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, oppure per l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio. Sono, invece, esclusi i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera come, per esempio, i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas, di assicurazione, di trasporto e deposito, a meno che il corrispettivo non sia dovuto in base a contratto di servizio di energia (circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 7/E del 7/02/2007). Sui corrispettivi di prestazioni d'opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo, anche occasionale (per esempio, prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri) non si applica la ritenuta del 4% perché questi sono assoggettati alla ritenuta del 20%. Il versamento della ritenuta è effettuato dal condominio, quale sostituto d'imposta, nei modi ordinari (cioè entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate) quando l'ammontare delle ritenute raggiunga l'importo di euro 500. Qualora non si raggiunga l'importo suddetto, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno delle ritenute comunque fatte. Con la riforma del condominio e con la nuova formulazione dell'art. 1130, n.5, del codice civile è stato stabilito che l'amministratore, quale rappresentante legale del condominio, deve eseguire gli adempimenti fiscali mensili correlati alla funzione di sostituto d'imposta del condominio. 

L'amministratore, pertanto, è tenuto ad effettuare e versare, per conto del condominio, le ritenute sui compensi erogati dal condominio stesso. Il condominio, come evidenziato dall'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 204/2000, può scegliere di affidare tali compiti ad un condomino anziché all'amministratore. In merito alle modalità dei versamenti le disposizioni normative precisano che le ​ritenute​ devono essere versate dall'amministratore mediante modello F24, intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento della prestazione lavorativa. L'amministratore che omette di effettuare i versamenti per il condominio commette il reato di appropriazione indebita. In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza n.27822/2019 che ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio avverso una sentenza che lo aveva condannato per il reato di appropriazione indebita aggravata. Nel caso di specie i condòmini avevano revocato l'incarico all'amministratore perché, dopo che per dieci anni aveva amministrato il condominio, erano arrivate dall'Agenzia delle Entrate alcune cartelle ed avvisi di accertamento relativi a pendenze sottaciute dall'amministratore. Comunque, poiché il condominio è il vero e proprio sostituto di imposta e non l'amministratore, ciascun proprietario è responsabile in solido, cioè soggetto alla pretesa dell'Amministrazione finanziaria per l'intero, in caso di mancato o tardivo versamento delle ritenute d'acconto. Spetterà, poi, al singolo condomino rivalersi sugli altri.