Ristrutturazione edilizia, SC: "Se aumenta area, è nuova costruzione"

Il caso.

I ricorrenti convenivano in giudizio i proprietari di un edificio adiacente, inserito in una zona vincolata a restauro conservativo, lamentando che questi ultimi avevano attuato lavori infrangendo le norme di urbanistica, edilizia antisismica e tutela paesaggistica. In pratica, sostenevano che tali interventi (consistenti nella ricostruzione dell´immobile e in lavori di sopraelevazione) configuravano aumenti di cubatura in violazione delle prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici. D´altro canto l´innalzamento del fabbricato – a loro dire illegittima - aveva causato all´edificio di loro proprietà una riduzione della veduta e luce. In conseguenza di tale situazione, i ricorrenti chiedevano il risarcimento danni e la demolizione della parte di fabbricato sopraelevato. I convenuti, costituendosi, affermavano che:

- erano proprietari di altro fabbricato che avevano ceduto al Comune per consentire la realizzazione di un piazza;

- in forza di tale cessione avevano ottenuto il permesso di costruire la medesima cubatura altrove;

- alla luce di tale permesso, decidevano di demolire il fabbricato adiacente a quello dei ricorrenti e ricostruirlo, attuando anche una sopraelevazione, nel rispetto dei limiti della cubatura pattuita con il Comune, in deroga al piano regolatore;

- tale intervento non configurava una nuova costruzione e, pertanto, doveva ritenersi consentita ai sensi della normativa vigente in materia e della predetta deroga al piano regolatore approvata dal Comune.

La questione giungeva all´attenzione della Suprema Corte.

Nel caso in esame, innanzitutto, va chiarito che l´edificio sopraelevato rientra tra gli immobili per cui sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo. Orbene, secondo la legge tali interventi consistono in i) opere dirette ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti o a modificare, rinnovare parti anche strutturali degli edifici, senza alterarne la volumetria complessiva, ii) lavori diretti a conservare l´edificio anche attraverso l´inserimento e l´eliminazione di elementi. Premesso questo, è evidente che i lavori contestati dai ricorrenti non rientrano assolutamente in questa categoria di interventi dal momento che il vecchio fabbricato è stato demolito per essere, poi, ricostruito e sopraelevato. Tale circostanza potrebbe, tutt´al più, far pensare di configurare il caso in esame in una ristrutturazione edilizia. E ciò in considerazione del fatto che, per legge gli interventi di questo tipo consistono in opere dirette a trasformare gli edifici esistenti attraverso un insieme di lavori rivolti anche alla ricostruzione degli immobili preesistenti. Tuttavia, sussiste un limite alla ricostruzione, rappresentato dal rispetto della volumetria del fabbricato preesistente. A ben vedere, la questione in oggetto potrebbe, come detto, configurare una ristrutturazione edilizia intesa in questo senso dal momento che l´edificio contestato è stato demolito e ricostruito, nel rispetto della cubatura del fabbricato ceduto al Comune; cubatura, questa, che, seppur maggiore rispetto a quella del preesistente fabbricato, come abbiamo visto, configura una deroga al piano regolatore approvato dal Comune. Questo sarebbe sufficiente per far ritenere, a parere degli originari convenuti, l´intervento edilizio da loro attutato a norma di legge e del piano regolatore.

Di diverso avviso, tuttavia, sono i Giudici di legittimità, secondo i quali è da escludersi che i regolamenti comunali possano derogare, anche indirettamente, le nozioni normative di ristrutturazione e di nuova costruzione, attraverso la previsione di limiti massimi di incremento della cubatura. Ne discende che ogniqualvolta che si è difronte a ristrutturazioni edilizie che comportano un aumento di cubatura, a prescindere dalle deroghe attuate dai regolamenti comunali in merito al soglie massime di aumento di superficie e volumi, si configura un´ipotesi di nuova costruzione. Con l´ovvia conseguenza che, in tali casi, vanno rispettate tutte le prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici. Alla luce di tali considerazioni, pertanto, la Suprema Corte ha escluso che l´intervento edilizio in esame rientrasse in quello di ristrutturazione edilizia e ancor meno in quello di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e ha ritenuto, invece, che si trattasse di un´ipotesi di nuova costruzione, per la quale avrebbero dovuto essere rispettate le prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici.