Nei fabbricati condominiali di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, quando il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino. Ma quando il costruttore di uno stabile condominiale stabilisce il diritto ad usufruire di un numero determinato di posti auto all´interno dell´area definita condominiale riservando a se o ad altri condomini il diritto di utilizzare ulteriori posti in aria non condominiale, nessuno dei condomini può porre in discussione tale statuizione.A metterlo nero su bianco, la seconda sezione civile della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 8014/2018, depositata lo scorso 30 marzo 2018, e riguardante un caso che, benché non abbia avuto precedenti nella sede di legittimità, e frequentemente dibattuto nella comune vita quotidiana ed è, inoltre, fonte di continue discussioni e litigi all´interno dei complessi condominiali.
Ma vediamo i fatti culminati nella sentenza della Suprema Corte odiernamente in commento.Un condomino ricorreva al Tribunale di Savona, per sentire dichiarare nulla la delibera adottata nel marzo 2003 dal condominio P. di Pietra Ligure, al quale egli apparteneva essendo proprietario di un appartamento e di un box poco distante. Con tale delibera veniva stabilito che i posti macchina "disegnati sul cortile" dal costruttore (lo stesso ricorrente) fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box.
Deduceva il ricorrente che, essendosi egli riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l´assemblea non poteva disporre del suo diritto.
Il Tribunale, con sentenza depositata nel dicembre
2008, rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall´art. 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall´art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e che dall´anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. Con sentenza del maggio 2012, la Corte d´appello di Genova perveniva, in seguito ad appello dello stesso costruttore, ad analoghe conclusioni confermando l´impugnata pronuncia.
La Corte d´appello rilevava che l´art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 comportava che il contratto di compravendita con ilquale il costruttore-venditore si era riservato la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, era affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419, secondo comma, cod. civ. . La Corte di Genova affermava quindi che la delibera assembleare si era limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione. Tale sentenza era impugnata dal proprietario soccombente innanzi alla Suprema Corte.
LA DECISIONE
Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt.
99 e 112 cod. proc. civ. e/o inesistenza della motivazione in violazione dell´art. 111 Cost.) dolendosi che la Corte d´appello non avesse spiegato in che modo il condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà del ricorrente, tanto più che nessuno - non il condominio né alcuno dei condomini - avrebbe mai agito in giudizio, neppure in via riconvenzionale, dolendosi della nullità parziale delle clausole contenute negli atti di compravendita tra il ricorrente costruttore e i singoli acquirenti.
Con il secondo, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 42 Cost., 832 e ss. e 1117 e ss. cod. civ. in quanto, senza il previo riconoscimento della sussistenza, in capo al condominio o ai singoli condomini, del diritto di cui al citato art. 41-sexies, l´assemblea condominiale non sarebbe stata legittimata a deliberare in ordine ad una porzione di terreno di proprietà altrui. Con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell´art. 41- sexies della legge n. 1150 del 1942) il ricorrente censurava che la Corte
d´appello avesse definito irrilevante la qualificazione del diritto in questione come appartenente al condominio ovvero ai singoli condomini. si omettono, per le considerazioni che faremo gli ulteriori due motivi di ricorso.
La Corte, con la sentenza in commento, ha accolto il ricorso ritenendo fondati i primi tre motivi sopra esposti.
Occorre premettere - da qui è partito l´iter argomentativo del Supremo Collegio - che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura fissata dalla norma imperativa ed inderogabile di cui all´art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall´art.18 della legge n. 765 del 1967 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l´epoca dell´edificazione (Cass., Sez. II, 27 dicembre 2011, n. 28950).
Questa Corte - hanno continuato i giudici - Sez. U., 17 dicembre 1984, n. 6602) "ha altresì precisato che la citata normativa, nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell´edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del par-cheggio, salva la corresponsione all´alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite". Diritti, spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ognuno dei singoli compratori delle varie
porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto (Cass., Sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393).
Erroneamente pertanto - hanno concluso i giudici - la Corte d´appello
ha ritenuto che l´assemblea condominiale, con l´impugnata delibera, avesse titolo a disciplinare il godimento di un´area non condominiale,
ha ritenuto che l´assemblea condominiale, con l´impugnata delibera, avesse titolo a disciplinare il godimento di un´area non condominiale,
assegnando direttamente i posti macchina insistenti sulla detta area
esterna di proprietà dell´originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio, e ciò tra l´altro senza che, su iniziativa degli acquirenti degli immobili (in ipotesi) illegittimamente privati del diritto all´uso dell´area pertinente a parcheggio e con onere della prova a loro carico, fosse stata accertata giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione ope legis.
esterna di proprietà dell´originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio, e ciò tra l´altro senza che, su iniziativa degli acquirenti degli immobili (in ipotesi) illegittimamente privati del diritto all´uso dell´area pertinente a parcheggio e con onere della prova a loro carico, fosse stata accertata giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione ope legis.
Infatti, "l´assemblea di condominio non può adottare delibere che,
nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno
dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle (cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612)".
La sentenza impugnata è stata pertanto cassata e decisa nel merito con l´accoglimento della domanda giudiziale e con la conseguente declaratoria di nullità della impugnata delibera in data 9 marzo 2003 del condominio nella parte in cui dispone che "i posti macchina disegnati ... sul
cortile ... si intendono assegnati ai condomini che non hanno acquistato un box nel caseggiato dove esiste il loro alloggio".