Riferimenti normativi: Artt. 1130 n.7 – 1136 – 1137, comma 2, c.c.
Focus: I condòmini devono essere messi in condizione di impugnare le delibere dell'assemblea e per questo motivo è opportuno che l'amministratore consegni loro copia dei relativi verbali, atteso che il ritardo o il mancato invio del verbale incide sulla decorrenza del termine per impugnare le delibere. Nel caso in cui l'amministratore tarda o rifiuta di inviare il verbale cosa possono fare i condomini che non ricevono la copia del verbale dell'assemblea?
Principi generali: Il verbale è un documento fondamentale, espressione della volontà dell'assemblea condominiale, redatto dal segretario, nominato contestualmente al presidente dall'assemblea, che sintetizza e raccoglie la volontà dell'assemblea sugli argomenti già comunicati all'ordine del giorno. Il verbale non è un atto pubblico ma una scrittura privata, sottoscritta dal presidente e dal segretario, che dimostra solo la provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, quindi, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale non occorre che sia proposta querela di falso ma si può far ricorso ad ogni mezzo di prova (Cassazione sentenze nn. 11375/2017, 23903/2013). L'art. 1136 c.c. impone la trascrizione del verbale, redatto durante l'assemblea condominiale, nel registro tenuto dall'amministratore, ai sensi dell'art.1130 n.7 del codice civile, in cui devono essere trascritti tutti i verbali delle assemblee, in ordine cronologico insieme agli allegati.
L'amministratore non è tenuto, subito dopo lo svolgimento dell'assemblea, a dare copia del verbale ai presenti e a coloro che hanno conferito delega, i quali, però, a norma del citato art. 1136 c.c., hanno diritto di prenderne visione in qualsiasi momento ed estrarne copia dal detto registro. Invece, i condòmini assenti, atteso che le delibere contenute nel verbale sono vincolanti per tutti i partecipanti, devono ricevere copia del verbale al più prestoper avere la possibilità di contestarlo nel termine di 30 giorni dalla comunicazione, come stabilito dall'art.1137, comma 2, del codice civile. Infine, per le riunioni svolte in videoconferenza il verbale di assemblea, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, deve essere trasmesso a tutti i condòmini, con le stesse formalità previste per la convocazioni,ai sensi dell'articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice civile. La comunicazione del verbale è importante al fine di assicurare certezza e stabilità nei rapporti condominiali (Cass.sent.n.9839/2021). La certezza verrebbe meno se l'assente all'assemblea non dovesse ricevere comunicazione del verbale. Infatti, in mancanza della prova della data della comunicazione non può dichiararsi la decadenza, da parte degli assenti, del diritto ad impugnare la delibera condominiale, sebbene il mancato invio del verbale di assemblea non incida sulla validità della delibera (Corte di Appello di Catania sent. n.411 del 17/02/2020). Quindi, se i condòmini dovessero trovarsi nelle condizioni di poter impugnare senza tempo le delibere dell'assemblea, ottenendo poi l'annullamento dei relativi effetti, i rapporti condominiali potrebbero rimanere incerti.
Per la comunicazione non è prescritta alcuna forma particolare, idonea a far decorrere il termine per l'impugnazione, ma è prassi che essa avvenga con consegna a mano e sottoscrizione di ricevuta, per raccomandata (con o senza ricevuta di ritorno), notifica tramite ufficiale giudiziario, per p.e.c. o per e-mail. Anche in assenza di una norma di legge, è opportuno che tutti i condòmini ricevano copia del verbale in tempi brevidopo lo svolgimentodell'assemblea. Infatti, i presenti dissenzienti o astenuti hanno diritto ad impugnare la delibera condominiale nel termine di trenta giorni dalla data della deliberazione. Per evitare ritardi nell'invio della comunicazione, l'assemblea potrebbe stabilire nella stessa delibera il termine entro cui l'amministratore è tenuto ad inviare copia del verbale a tutti i condòmini. Tale termine potrebbe essere previsto anche nel regolamento condominiale. Se il termine stabilito nella delibera venisse disatteso, la mancata esecuzione di deliberazioni dell'assemblea costituirebbe "grave irregolarità" dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, comma 12, del codice civile e, quindi, i condòmini interessati potrebbero chiederne la revoca giudiziale.