Universitari fuori sede: il contratto di locazione, cosa sapere, le clausole da evitare

Il contratto viene definito transitorio perché serve a soddisfare esigenze transitorie del conduttore, rappresentate dalla necessità dello studente universitario di doversi trasferire nella città sede dell´Università per seguire il proprio corso di studi. A tal fine la legge 431 del 1998 all´art. 5 stabilisce che la durata per tali contratti può essere stabilita anche per un periodo inferiore ai 3° ai 4 anni previsti dalla predetta legge. Infatti, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto approvati in sede locale a seguito di appositi accordi intervenuti tra il comune, le organizzazioni di cui al comma 3 dell´articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

Le condizioni previste dalla legge per poter stipulare i contratti sopra indicati sono due:

-Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica fuori dal comune ove ha sede l´università;

-l´immobile da locarsi deve trovarsi o nel comune della sede universitaria o di un comune limitrofo

La forma: il contratto deve essere redatto per iscritto secondo il modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002).

Contenuto: nel contratto vanno indicati obbligatoriamente i seguenti elementi:

-la generalità delle parti;

-la descrizione e l´ubicazione dell´immobile, che deve essere in un Comune sede di ateneo o limitrofo;

-l´indicazione dell´importo del canone e le modalità di versamento;

la durata della locazione;

-l´indicazione del Corso Universitario presso l´Università che ha sede nel comune ove è ubicato l´immobile;

-un´apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell´attestato di prestazione energetica. In caso di mancanza di tale dichiarazione il locatore e il conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa (pagamento di una somma di denaro). Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall´obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell´APE entro 45 giorni.

In questi tipi di contratti è vietata la sublocazione.

Il contratto potrà essere stipulato oltre che dal locatore (proprietario dell´immobile), da uno o più studenti (conduttori).

Ma quali sono i rischi del contratto, cioè il contenuto e le clausole che devono essere assolutamente evitate ? E quali sono, invece, le clausole contrattuali che bisognerebbe assolutamente pretendere dal locatore ?

Il rischio più grave è quello di poter essere, nel corso della durata del contratto, chiamati a rispondere per l´inadempimento di un altro studente (che, per esempio, ha deciso di trasferirsi ad altra sede o di tornare nella città di origine, troncando la propria permanenza nell´appartamento e rifiutandosi di continuare a pagare il canone).

Per questo, è opportuno pretendere dal locatore che il contratto sia stipulato in forma singola ed autonoma per ogni studente che abiterà lo stesso appartamento. In altre parole, che ci siano tanti contratti quanti sono i singoli studenti che vi abiteranno.

Ciò per evitare che le conseguenze di eventuali recessi, prima della scadenza naturale del contratto, quali i mancati pagamenti di canoni e spese varie, possano ricadere solidalmente sugli altri conduttori.

In caso contrario, infatti, se il contratto di locazione per studenti è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell´immobile devono comunque provvedere, per legge, al pagamento dell´intero canone a favore del locatore.

Un´altra clausola importante che è opportuno pretendere dal locatore è il diritto di recesso da parte dello studente (conduttore). Una clausola, questa, che può essere subordinata ad un minimo anticipo (comunicazione al locatore due o tre mesi prima) e alla ricorrenza di "gravi" motivi (per esempio, il trasferimento ad altra sede universitaria, o la rinuncia agli studi, o una lunga malattia, o documentate necessità personali o familiari), che consentirebbe allo studente di sganciarsi in anticipo, senza essere costretto a pagare fino al termine i canoni locatizi.

Canone:in questo tipo di contratti per studenti il canone può essere "concordato", in questo casi deve rientrare nei limiti stabiliti dagli accordi territoriali.

Un particolare accorgimento, poi, va posto al pagamento del canone.

Il pagamento del canone deve essere tale da garantire la tracciabilità, pertanto non va mai eseguito in contanti ma con bonifici o assegni bancari e soprattutto deve esattamente corrispondere alla somma indicata nel contratto.

Da evitare assolutamente il pagamento di canoni con somme maggiori di quelle indicate nel contratto, ciò per evitare di trovarsi nella condizione di favorire forme di elusione fiscale vietate dalla legge.

Sulla registrazione, bisogna ricordarsi che il contratto va registrato a cura del locatore entro 30 giorni dalla stipula, presso l´Agenzia delle Entrate e che la tassa va pagata annualmente. Normalmente, la tassa va ripartita il locatore ed il conduttore. Qui, bisogna ricordarsi di richiedere al locatore (è un diritto del conduttore) la copia del contratto munito del timbro della registrazione: è l´unico a conferire una data certa al documento.

Un´altra delicatissima questione è quella della ripartizione delle spese.

Sono per legge interamente a carico del conduttore:

-le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell´ascensore;

-le spese relative alla fornitura dell´acqua;

-le spese dell´energia elettrica;

-le spese del riscaldamento e del condizionamento d´aria;

-le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;

-le spese per la fornitura degli altri servizi comuni.

Sono invece a carico del proprietario:

-le spese di amministrazione (compenso all´amministratore, corrispondenza, contabilità);

-le eventuali imposte a carico della proprietà come pure le assicurazioni del caseggiato;

-l´imbiancatura delle parti comuni, la risistemazione del tetto, delle tubature, dei canali di gronda;

-le opere che rendono più comodo o agevole il godimento dell´alloggio (antenna centralizzata, impianto di ascensore o di riscaldamento).

Quindi, accuratamente da evitare che alcune delle spese a carico del locatore siano invece poste nel contratto come a carico dello studente che usufruisce dell´immobile.