Riferimenti normativi: Artt.1129-1130 c.c.- art.63 disp. att. c.c.
Focus: L'amministratore di condomìnio ha facoltà di agire in giudizio in caso di riscossione coattiva nei confronti dei condòmini. In materia diversa dalla riscossione coattiva il potere di agire o di resistere in giudizio deve essergli conferito dall'assemblea (Corte di Cassazione civile, sezioni unite, n.18331 del 06/08/2010). La conseguente ripartizione delle spese di lite tra i condòmini, laddove è parte il condomìnio, presenta spesso difficoltà gestionali da parte dell'amministratore.
Principi generali: La Suprema Corte di Cassazione, come si rileva dalla sentenza citata in premessa, ha ritenuto che l'amministratore non ha autonomi poteri, dovendosi limitare ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.). Per comprendere meglio in che modo possono essere imputate e ripartite le spese legali nella compagine condominiale bisogna distinguere le spese che il condomìnio sostiene nelle liti stragiudiziali, che sorgono e si esauriscono al di fuori di un processo, da quelle che il condomìnio sostiene nelle liti giudiziali, che si esauriscono solo nell'ambito di un processo, sia esso civile o amministrativo. E' escluso, infatti, il processo penale in quanto il condomìnio non può essere parte imputata in un procedimento penale, a cui potrà partecipare solo come parte civile, poiché la responsabilità penale è di tipo personale. In tal caso, quindi, le spese concernenti le liti penali fanno capo personalmente all'amministratore o a singoli condòmini, a seconda dei soggetti coinvolti nel processo, e non si ripartiscono pro quota tra i condòmini.
Liti stragiudiziali: Nell'attività stragiudiziale esercitata dall'avvocato a favore del condomìnio rientrano l'assistenza alle assemblee, le diffide, le consulenze, la redazione dei contratti e la redazione delle transazioni con le quali le parti definiscono la lite facendosi reciproche concessioni.
L'amministratore di condomìnio che si avvale delle suddette attività dovrà distinguere quelle per le quali è necessaria una deliberazione di approvazione specifica dell'assemblea e quelle per le quali è invece sufficiente una deliberazione di approvazione generica nell'ambito della previsione di spesa. In linea di massima la previsione di spesa annuale dovrebbe sempre contenere uno specifico conto dedicato alle "eventuali spese di liti stragiudiziali", poiché, dopo la riforma che prevede tra le attribuzioni specifiche dell'amministratore la riscossione coattiva e la sua fase esecutiva ( art. 1129 c.c.), la lite non è una situazione straordinaria in una gestione condomìniale. Infatti, può capitare che l'amministratore debba ricorrere all'avvocato per tutelare il condomìnio con l'invio di semplici lettere di sollecito ai condòmini morosi, oppure mediante invio di lettere di diffida ai condòmini che hanno alterato illegittimamente i beni comuni con opere eseguite per il miglior godimento della loro proprietà esclusiva al di fuori dei limiti previsti dagli artt. 1102 e 1120 c.c., al fine del ripristino dello stato dei luoghi alterati. In tal caso, l'esercizio di tale attività rientra tra le attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c. e non riveste una particolare rilevanza economica. Pertanto, è sufficiente che l'amministratore la indichi nella previsione di spesa annuale predisponendo un conto apposito denominato "eventuali spese di liti stragiudiziali" e ne faccia approvare alla assemblea il relativo ammontare. Con questo adempimento l'amministratore potrà utilizzare liberamente il fondo approvato dalla assemblea per tutte le attività relative a liti stragiudiziali la cui gestione rientri nelle sue attribuzioni, laddove non sia necessaria una rilevante spesa. Quando, invece, l'attività a tutela del condomìnio esorbiti le attribuzioni dell'amministratore o richieda una spesa rilevante sarà necessario che l'amministratore convochi appositamente una assemblea straordinaria affinché sia approvata l'attività legale e la relativa spesa.
Infatti, l'attività del legale genera una spesa che l'amministratore deve poi ripartire a carico dei condòmini applicando l'art. 1123 c.c., per cui se il servizio prestato dal legale sia di interesse per l'intero condomìnio come, ad esempio, nel caso in cui la parte comune minacciata dall'opera di un condòmino sia il tetto che serve da copertura a tutti i condòmini, la spesa del legale sarà sostenuta in ragione dei valori delle proprietà di tutti i condòmini stessi (art. 1123 primo comma c.c.). Se invece la spesa del legale interessa solo una parte del condomìnio, come si verifica nel caso in cui il tetto in questione serve da copertura a una sola parte dell'edificio, essa sarà sostenuta solo dai condòmini interessati, tenendo conto delle loro quote millesimali (art. 1123 terzo comma c.c.), in virtù del legame di accessorietà che intercorre tra la proprietà esclusiva, la parte comune ed il diritto controverso. In buona sostanza, nella lite stragiudiziale le spese del legale del condomìnio saranno ripartite tra i partecipanti del gruppo di condòmini contrapposti a quello che è titolare della avversa pretesa, che, pertanto, resterà escluso dalla partecipazione delle spese di lite del condomìnio in quanto tali spese non sono destinate alla tutela del suo diritto ma del gruppo contrapposto di condòmini.
Lite giudiziale: Quando la lite è di tipo giudiziale si distinguono due fasi. La prima fase riguarda le spese di anticipazione necessarie alla instaurazione della difesa e del giudizio e la seconda fase riguarda le spese di definizione del giudizio che attua la finale imputazione e distribuzione delle spese anticipate. Nella fase di anticipazione delle spese l'amministratore è tenuto a costituire un fondo, ai sensi dell'art. 1135 c.c., e a ripartire le stesse suddividendole ai sensi dell'art. 1123, 1° e 3° comma, codice civile. Nella seconda fase, invece, sarà la sentenza del giudice a stabilire la sorte delle spese. Nell'ambito della ripartizione delle spese legali, in caso di vendita di un immobile, sussiste l'esclusione del nuovo condòmino. In tal caso, secondo l'orientamento giurisprudenziale << in relazione alle spese legali autorizzate dall'assemblea condominiale prima della vendita è tenuto alla spesa colui che è condòmino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa; sicché il nuovo proprietario che abbia anticipato il pagamento al condomìnio ha titolo al rimborso, perché l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condòmino >> (Cassazione, sentenza n.10405/2010). Infine, nel caso in cui un condòmino è anche un avvocato che ha svolto l'attività professionale a difesa del condomìnio non è tenuto a partecipare pro quota alla spesa legale sostenuta dal condomìnio a favore del proprio avvocato (Corte di Cassazione, sezione VI Civile, ordinanza n.4259 del 21 febbraio 2018).