Riferimenti normativi: Art. 1130 -1136 c.c.
Focus: Quando in un edificio condominiale devono essere eseguiti interventi di manutenzione e riparazione il condomìnio valuta l'opportunità di incaricare un tecnico per verificare quali siano le opere effettivamente necessarie ai fini della sicurezza e della stabilità dell'edificio e per prevenire danni futuri.
Principi generali: Non è obbligatoria da parte del condomìnio ricorrere alla nomina di un tecnico condominiale esperto, che può essere un architetto, un geometra, un ingegnere, per porre in essere gli atti conservativi dello stabile la cui esecuzione rientra tra i compiti dell'amministratore (art.1130, 4°comma, punto 4, Cod. civ.). Solo nel caso in cui debbano essere effettuati lavori urgenti, come ad esempio accertare e rimuovere le cause di infiltrazioni di acqua nelle parti comuni dell'edificio, l'amministratore può agire autonomamente, ai sensi dell'art.1135 c.c., incaricando un tecnico per effettuare un sopralluogo e redigere una perizia tecnica al fine di rimuovere il pericolo incombente. Negli altri casi, invece, se non vi sia urgenza ma necessità di eseguire lavori di manutenzione, spetterà all'assemblea condominiale decidere, ex art.1136 c.c, se incaricare o meno un tecnico per una valutazione preventiva circa il tipo di interventi che devono essere eseguiti.
La spesa condominiale per la nomina di un tecnico e la redazione di un computo metrico preventivo è spesso fonte di conflittualità tra i condòmini che ravvisano in ciò un costo che si potrebbe evitare mediante la consulenza fornita dalla stessa ditta a cui saranno affidati i lavori. In realtà, si deve riconoscere che avere un computo metrico sviluppato senza prezzi consente al condomìnio di confrontare i diversi preventivi di dettaglio delle imprese in gara alle quali si richiede di quotare le singole voci del computo metrico. Ciò consente, altresì, di ridurre il costo non preventivato di eventuali variazioni in corso d'opera dei lavori.
Il tecnico, designato dall'assemblea o nominato dall'amministratore, avrà il compito di redigere il computo metrico preventivo per tutti i lavori da eseguire. Il computo metrico preventivo viene fatto nella fase iniziale dei lavori, ed è, in genere, accompagnato dal progetto esecutivo. Per redigere il computo metrico è necessario che il tecnico incaricato effettui un sopralluogo per prendere le misure dell'edificio,definire i lavori che si devono fare e stabilire quali sono i materiali che devono essere utilizzati per i lavori. Si tratta, in pratica, di un prospetto con diverse voci con la descrizione dettagliata di cosa è compreso e cosa no in ogni voce, senza indicare per ciascuna di esse il prezzo. Ad ogni voce viene generalmente associata una Categoria della lavorazione, ad es. demolizioni, murature, opere da elettricista; una Tipologia che indica se si tratta di una mano d'opera, un nolo, una opera compiuta; una Unità di misura di riferimento per poter calcolare correttamente le dimensioni. Esso si differenzia dal computo metrico estimativo che è un procedimento analitico nel quale si riporta, per ogni voce, sia le quantità che il prezzo unitario, per la stima dei costi di ristrutturazioni edilizia, e la somma totale degli importi risultanti dal prodotto delle quantità di ogni lavorazione per il rispettivo prezzo unitario.Dal computo metrico preventivo si distingue, altresì, il computo metrico consuntivo che si accompagna ai lavori terminati e che consente di visualizzare le variazioni intercorse rispetto a quello preventivo e avere il costo finale completo.
Il costo per il compenso del tecnico incaricato dal condomìnio dovrà essere deliberato con il quorum necessario per la nomina dello stesso e ripartito tra tutti i condòmini, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c., in base ai millesimi di proprietà. Tale ripartizione dovrà essere fatta anche se il consulente è stato scelto dall'amministratore in quanto si tratta di un costo che rientra tra le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27233/2013. Nel caso sottoposto all'esame della Suprema Corte l'assemblea di un condomìnio aveva deciso la ripartizione in parti uguali del compenso del consulente tecnico e la relativa delibera era stata impugnata ed invalidata sia in primo che in secondo grado. Gli Ermellini hanno ribadito il principio di diritto secondo il quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, la ripartizione delle spese condominiali generali deve essere fatta necessariamente secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123, comma primo, c.c., a pena di nullità della delibera. Solo in caso di convenzione, contenuta nel regolamento condominiale o decisa con delibera assembleare approvata all'unanimità, si potrà derogare alle disposizioni di legge in merito al riparto delle spese condominiali (Cass.sent.n. 24925/2019; Trib.Busto Arsizio sent.n.301/2020) e, quindi, anche per il compenso del tecnico.