Riferimenti normativi: D.M. 25 gennaio 2019 – art.1123 c.c.

Focus: Gli edifici di civile abitazione devono adeguarsi alla normativa di sicurezza antincendio, ivi compresa l'autorimessa sita al piano interrato dell'edificio condominiale. Devono partecipare alla spesa per l'adeguamento antincendio tutti i condòmini o solo i proprietari dei locali del piano interrato?

Principi generali: L'obbligo di predisporre il sistema di «gestione della sicurezza antincendio» per l'adeguamento degli edifici esistenti è stato introdotto con il D.M. 25 gennaio 2019 recante «Modifiche ed integrazioni all'allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione». La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sulla questione relativa alla ripartizione di spesa tra condòmini per l'adeguamento alla normativa antincendio dei garages. In particolare, la stessa ha stabilito ​che​ occorre distinguere tra le spese che riguardano la sicurezza dell'intero edificio e quelle relative alle sole autorimesse, sulla base del principio contenuto nell'art. 1123 del codice civile che prevede il criterio di ripartizione delle spese relative alle parti comuni in proporzione all'uso (comma 2) o all'utilità (comma 3). 

Secondo la giurisprudenza della Cassazione il fatto che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condòmini che utilizzano i garages,indirettamente servano anche agli altri condòmini non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1123, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo. Quindi, la spesa di adeguamento alla normativa antincendio deve essere suddivisa solo tra i proprietari dei box auto (Cass. sent. n.6010/2019; Cass. ord. n.24166/2021).Tale principio è stato ribadito con la recente sentenza della Cassazione n. 8725 del 17 marzo 2022. Nel caso di specie, la ricorrente aveva eccepito l'invalidità del criterio utilizzato dall'amministratore per la ripartizione della spesa di adeguamento dei garages alla normativa antincendio.In particolare, la parte aveva sostenuto che, trattandosi di spesa relativa a parti comuni dell'edificio e realizzandosi, attraverso le opere poste in essere, una funzione di prevenzione incendi potenzialmente rilevante per l'intero edificio condominiale, i costi relativi dovevano essere posti a carico di tutti i condòmini in proporzione del valore millesimale della quota di ciascuno, ai sensi dell'art. 1123, 1° comma, c.c. 

I giudici di legittimità hanno respinto la tesi della ricorrente confermando la sentenza impugnata dalla parte. Al riguardo, la Corte di Cassazione ha precisato che il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c. si articola su due principi: quello del valore della quota, stabilito dal primo comma dell'art. 1123 c.c., relativamente alle spese sulla cosa comune che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; quello dell'uso, stabilito dal secondo comma della stessa norma, relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può̀ derivare dalla cosa comune. Quindi, la Suprema Corte ha affermato che nella fattispecie in esame il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traevano specifica utilità̀ i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo. In considerazione di quanto sopra, il ricorso è stato rigettato.