Riferimenti normativi:Art.1117 c.c. – art.1125 c.c. - art.1138 c.c.
Focus: Nel corso degli anni le ringhiere dei balconi in condomìnio si usurano per mancata attività manutentiva da parte dei condòmini. La sostituzione delle ringhiere dei balconi in condomìnio è attività conservativa di quel manufatto dell'edificio per la quale il criterio da adottare per la ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione e la ristrutturazione dei balconi può dar adito a liti condominiali.
Principi generali:Nel nostro ordinamento il codice civile all'art.1117 elenca le parti oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio e all'art.1125 disciplina i criteri di ripartizione delle spese tra proprietari, che variano a seconda della tipologia degli interventi di manutenzione e/o di rifacimento, ma non si fa alcun riferimento ai balconi. Come ci si deve comportare, dunque, in caso di usura delle ringhiere dei balconi per le quali può essere necessaria la sostituzione a causa di ruggine estesa? Al fine, dunque, di individuare i criteri di ripartizione delle spese è necessario stabilire se si tratta di balconi aggettanti o di balconi incassati.
I balconi aggettanti sono quelli che sporgono rispetto al fronte facciata e, come afferma consolidata giurisprudenza " poiché costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa in quanto non hanno alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio ( Corte di Cassazione, sentenza numero 14756 del 30 luglio 2004). Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cassazione civile, sez. II, sent. n.13509 del 27/7/2012; Tribunale di Nola 2/10/2019).
I balconi incassati, invece, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio ma restano incassati nell'interno e solitamente sono chiusi su due o tre lati, quindi essi fungono contemporaneamente da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Corte di Cassazione -sentenza n.637 del 21/01/2000). Qualunque sia il tipo di balcone, aggettante o incassato nella facciata, esso può svolgere una funzione estetica a favore dell'intero stabile, concorrendo a formare le linee architettoniche dell'edificio. In tal caso, in presenza di elementi decorativi che incidono sul decoro architettonico dei rivestimenti presenti sulla parte frontale, come ad esempio semplici pannelli di cemento, e su quella inferiore dei balconi, è difficile stabilire i criteri di ripartizione delle spese, in assenza di esplicite previsioni nei documenti condominiali.
Spetta, comunque, all'assemblea condominiale prendere la decisione di sostituire le ringhiere nel caso in cui esse presentino fregi ed ornamenti tali da dover essere considerate una parte comune, considerato che l'ornamento è rappresentato dall'intera struttura e non da un elemento decorativo appostovi come è visibile nel caso delle ringhiere in ferro battuto.In tal caso, poiché la ringhiera nel suo complesso diventa parte integrante della facciata, in quanto elemento che incide sul decoro architettonico dell'edificio che contribuisce a completare l'estetica della facciata dello stabile, ne consegue che, essendo il rifacimento di questi elementi estetici una spesa da condividere tra tutti i condòmini, spetta all'assemblea ogni decisione afferente alla sua manutenzione e conservazione. In assenza di elementi decorativi, cioè di ringhiere lavorate in modo tale da rappresentare esse stesse l'elemento di decoro, invece, il balcone aggettante deve essere considerato di proprietà esclusiva per cui ogni decisione relativa alla manutenzione e conservazione delle ringhiere deve essere presa dal condòmino in relazione al proprio balcone, senza alcun intervento dell'assemblea e senza coinvolgere i condòmini non interessati.
Ciò è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione, sezione II civile, con la sentenza n.5014 del 2 marzo 2018, la quale ha chiarito che i balconi aggettanti, non assolvendo alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, ai fini della competenza sulla manutenzione, ha precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento o il rivestimento (in marmo o con intonaco), il quale, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condòmini. Tale orientamento è stato ulteriormente confermato dalla Suprema Corte, sezione II Civile, con l'ordinanza n.27023 del 25 ottobre 2018 che precisa quanto segue: " Al fine della imputazione al condomìnio del costo del recupero non occorre che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intero manufatto". In merito ai balconi incassati per la ripartizione delle spese, infine, si distingue tra la parte orizzontale, per la quale si applica l'art.1125 c.c., e la parte verticale che inserendosi nella facciata è di proprietà comune e, quindi, le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà ( Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza n.5014 del 2 marzo 2018 ; Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza n.27413 del 29/10/ 2018).