Importante pronuncia della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazionesulla validità della rinuncia preventiva dell'indennità per la perdita dell'avviamento da parte del conduttore. I giudici della Terza Sezione con la sentenza del 7 marzo 2019 n. 6588 hanno stabilito che quando la contropartita offerta dal locatore è di scarso valore, non potrà essere considerata valida la rinuncia preventiva dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale quando la stessa è inserita nel corpo del contratto di locazione per uso commerciale.
I Fatti
La società locatrice concedeva ad un'altra società in locazione un immobile adibito ad uso commerciale.
Nel contratto si prevedeva la rinuncia del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento prevista dall'articolo 34 della legge 392 del 1978.
Come contropartitaa tale rinuncia il locatore si obbligava ad eseguire alcuni lavori di ristrutturazione sull'immobile oggetto della locazione per un importo di circa 12.000.000 delle vecchie lire e rinunciava ed esercitare il diritto di recesso alla scadenza dei primi sei anni del rapporto.
Alla scadenza del contratto la società conduttrice che nel frattempo era subentrata nel rapporto chiamava in giudizio la società locatrice per vederla condannata al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
La locatrice si costituiva in giudizio eccependo l'esistenza della clausola di rinuncia all'indennità. Il Tribunale di Padova rigettava la domanda.
La sentenza però veniva appellata dalla società conduttrice rimasta soccombente.
La Corte d'appello di Venezia accoglieva l'impugnazione pronunciando la condanna della locatrice al pagamento in favore della società conduttrice l'indennità per la perdita dell'avviamento.
La sentenza pronunciata dalla Corte di Appello veniva così impugnata avanti ai giudici del Supremo Collegio dalla parte appellata rimasta soccombente.
La ricorrenteproponeva diversi motivicon i quali venivano sollevati vari profili di legittimità.
In questa sede, per ciò che interessa, ci si limiterà ad analizzare solo il quarto motivo ed il tema della validità della clausola inserita nel contratto con la quale la conduttrice aveva rinunciato all'indennità di avviamento.
Col quarto motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell'articolo 360, n. 3, c.p.c., la violazione degli articoli 34 e 79 della legge 392 del 1978.
Sostiene che la Corte d'appello ha erroneamente ritenuto nulla la clausola del contratto di locazione con la quale il conduttore rinunciava all'indennità per la perdita di avviamento. Secondola ricorrente quella clausola non si sarebbe potuta ritenere nulla, in quanto la stessa era stata controbilanciata da un duplice vantaggio: da un lato l'esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'immobile a spese del locatore; dall'altro l'obbligo di questi a non recedere dal contratto alla prima scadenza.
Secondo la ricorrente i giudici di appello hanno errato nel ritenere nel caso di specie tali condizioni non sufficienti per integrare quell' adeguata corrispettività tra la rinuncia all'indennità da parte del conduttore, e la contropartita offerta del locatore, richiestodall'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale. Sostiene a tal riguardo la ricorrente che erroneamente la Corte d'appello avrebbe valutato "di scarso rilievo economico" la contropartita offerta dal locatore a fronte della rinuncia all'indennità di avviamento da parte del conduttore.
Motivazione
I giudici della Terza Sezione della Corte hanno ritenuto tutti infondati i motivi proposti dalla ricorrente con l'impugnazione. Con riferimento al quarto motivo con cui la ricorrente lamenta la violazione dell'articolo 79 della legge 392 del 1978 il motivo è infondato:" la Corte d'appello ha infatti stabilito che la clausola di rinuncia preventiva all'indennità di avviamento è nulla; che potrebbe essere teoricamente valida a fronte di una valida contropartita, ma che nel caso di specie tale contropartita non era adeguata."
I giudici del Supremo Collegio hanno poi richiamato la sentenza n.15373 del 2018 della stessa sezione, secondo cui "l'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata": così Sez. 3 - , Sentenza n. 15373 del 13/06/2018, Rv. 649307 - 01).
Nel caso di specie, hanno affermato i giudici di legittimità che l'indagine sulla esistenza dell'adeguata corrispettività tra la rinuncia all'indennità da parte del conduttore e la contropartita offerta del locatore, è un apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità.
Per tali motivazioniè stata ritenuta infondata la censura con la quale si è impugnata la sentenza d'appello nella parte in cui riteneva di "scarso rilievo" la contropartita economica offerta dal locatore al conduttore incambio della rinuncia all'indennità.
Il ricorso proposto è stato pertanto rigettato e la ricorrente condannata alle spese.
Si allega sentenza