Distanza minima tra edifici antistanti, SC: non applicabile direttamente ai privati

Con sentenza n. 13346 del 28 maggio 2018, la Suprema Corte ha affermato che la distanza minima tra le pareti di edifici antistanti non è immediatamente applicabile nei rapporti tra privati. Al contrario, tale distanza è vincolante per i Comuni al momento della predisposizione o modificazione degli strumenti urbanistici. Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all´esame dei Giudici di legittimità.

Il ricorrente lamenta che il proprietario dell´immobile antistante ha costruito in violazione degli strumenti urbanistici vigenti, realizzando un´opera ad una distanza inferiore a quella legale. Per tale motivo ha agito in giudizio, chiedendo la demolizione di tali opere e il risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale adito, confermando l´illegittimità degli immobili realizzati dal convenuto, ha condannato quest´ultimo:

i) ad arretrare alla distanza di cinque metri dal confine con l´edificio del ricorrente,

ii) al pagamento del risarcimento dei danni subiti dal ricorrente.

La questione è giunta in appello, dove i Giudici di secondo grado, ribaltando la sentenza del Tribunale, hanno rigettato la domanda originaria. Del caso è stata investita la Suprema Corte.

La Corte di Cassazione, innanzitutto, nella questione sottoposta alla sua attenzione, parte dall´esame dell´art. 9 D.M. n. 1444/1968 (Limiti di distanza tra i fabbricati). Tale norma è stata emanata in esecuzione dell´art. 41 quinquies della legge urbanistica n. 1150 del 17 agosto 1942, introdotto, a sua volta, dalla legge n. 765 del 6 agosto 1967 (Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150). La disposizione succitata stabilisce quali sono "le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee", su cui più volte si è pronunciata la giurisprudenza. In buona sostanza, secondo quest´ultima, i limiti edilizi di cui all´art. 9 D.M. n. 1444/1968 sono direttamente applicabili ai Comuni, vale a dire che gli enti locali non possono derogare detti limiti quando predispongono o revisionano gli strumenti urbanistici vigenti (Cass. Sez. Unite, n. 5889/1997, Cass. n. 27558/2014). Ne consegue che laddove i Comuni introducano distanze e/o limiti edilizi tra proprietà antistanti inferiori a quelli previsti dall´art. 9 in esame, tali distanze e/o limiti saranno considerati illegittime/i e saranno sostituite/i ex lege da quelli indicati nella norma appena citata. E´ opportuno chiarire che fino a quando detti limiti non sono adottati o modificati negli strumenti urbanistici vigenti, non possono trovare applicazione diretta ai privati. Con l´ovvia conseguenza che gli immobili realizzati nel rispetto delle distanze inserite negli strumenti urbanistici vigenti, seppur non conformi a quelle di cui all´art. 9 D.M. n. 1444/1968, non potranno essere ritenuti illegittimi. Tornando al caso in esame, la situazione sottoposta all´attenzione dei Giudici di legittimità, presenta le seguenti peculiarità:

• il Comune in cui è stata realizzata l´opera antistante a quella del ricorrente era dotato di strumenti urbanistici, in cui però non erano stati inseriti i limiti di cui al predetto art. 9;
• il convenuto aveva realizzato l´opera oggetto della contestazione conformemente a detti strumenti urbanistici.

Alla luce di tale situazione, appare evidente che i Giudici hanno ritenuto legittima la costruzione del convenuto in virtù del principio della non applicabilità diretta ai privati della disposizione in esame. Infatti, a parere della Suprema Corte, non è ravvisabile in concreto alcuna violazione della distanza legale, seppur inferiore a quella prescritta. Diversamente, se nella questione sottoposta ai Giudici di legittimità, il Comune in cui è stata realizzata l´opera oggetto di contestazione, fosse stato privo di un piano regolatore generale o di un programma di fabbricazione, allora le prescrizioni relative ai limiti edilizi di cui alla legge di modifica a quella urbanistica (art. 17 legge n. 767 del 1967) sarebbero state immediatamente applicabili non solo ai Comuni, ma anche ai privati. Con l´ovvia conseguenza che le costruzioni realizzate a distanze inferiori a quelle previste nella suddetta normativa avrebbero potuto essere ritenute in concreto illegittime e il ricorso avrebbe potuto trovare accoglimento. La questione sottoposta all´attenzione dei Giudici di legittimità, però, è diversa e pertanto, alla luce delle considerazioni sin qui svolte, la Corte di Cassazione, ritenendo che le doglianze del ricorrente fossero infondate, ha confermato la sentenza di secondo grado, rigettando il ricorso.