Con il decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23, recante "Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali" (c.d. "decreto liquidità") sono state introdotte misure volte a salvaguardare le imprese e cittadini da una potenziale e grave crisi di liquidità derivante dalle misure di contenimento dell'emergenza epidemiologica COVID-19.
A tal fine, il predetto decreto, al capo IV, prevede specifiche misure in ambito fiscale e contabile, tra cui la sospensione dei versamenti tributari e contributivi, la rimessione in termini per i versamenti alle pubbliche amministrazioni, la proroga dei certificati e dei termini di consegna delle Certificazioni Uniche, la sospensione dei termini per gli adempimenti connessi alle agevolazioni prima casa.
In particolare, l'art. 24 del D.L. 23, rubricato "Termini agevolazioni prima casa", dispone che " I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020".
Con la circolare n. 9/E del 13 aprile 2020, l'Agenzia delle Entrate ha fornito taluni chiarimenti in ordine all'ambito oggettivo di applicazione delle norme.
Si ricorda che, ai sensi del DPR 131/1986, il beneficio prima casa consente di usufruire di agevolazioni fiscali legate all'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, in presenza di determinati presupposti oggettivi e soggettivi (residenza nel comune ove è sito l'immobile; mancata titolarità, su tutto il territorio nazionale, di altro immobile acquistato con la medesima agevolazione; mancato possesso in via esclusiva o in comunione con il coniuge di altra casa di abitazione nello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto).
In particolare, il beneficio consente:
-per le ipotesi di acquisto senza regime iva, il versamento dell'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, da calcolarsi sul valore catastale dell'immobile;
- per i casi di acquisto con opzione iva, una riduzione del prezzo dell'iva dal 10% al 4% da calcolarsi sempre sul prezzo della cessione.
Non tutti i presupposti oggettivi e soggettivi devono sussistere al momento dell'acquisto, in quanto beneficia dell'agevolazione anche l'acquirente che, al momento dell'acquisto:
- si impegni a trasferire la residenza nel comune in cui è sito l'immobile entro i successivi 18 mesi dall'acquisto, salvo i casi di forza maggiore;
-si impegni ad alienare l'altro immobile acquistato con la medesima agevolazione entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.
Si decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile, nel caso in cui la residenza non venga trasferita nel comune ove è ubicato l'immobile entro 18 mesi dell'acquisto o se non si procede con l'alienazione dell'immobile acquistato con la medesima agevolazione entro 18 mesi dell'acquisto. In caso di decadenza è dovuta la differenza d'imposta non versata (ossia la differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata), oltre al pagamento di una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.
Attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all'emergenza epidemiologica da COVID-19, l'art. 24 del D.L. 23/20 - al fine di impedire la decadenza dal beneficio "prima casa" - dispone la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio "prima casa".
In particolare, i termini oggetto di sospensione riguardano:
- il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione;
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici "prima casa".
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici "prima casa" nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve procedere all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.
Ai sensi della disciplina contenuta nell'art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, chi vende l'abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un'altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici "prima casa", ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato: la sospensione prevista nel decreto liquidità si applica anche al termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
La sospensione dei termini prevista nel predetto articolo 24 non si applica al termine quinquennale di decadenza dall'agevolazione previsto per il caso dell'alienazione infraquinquennale in parola, previsto dal comma 4 della nota II-bis dell'articolo 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.