Non solo il contratto di locazione, ma anche la risoluzione contrattuale deve essere registrata, e qualora tale ultimo adempimento sia omesso, si rischia seriamente che l´Agenzia delle Entrate commini pesanti sanzioni fiscali, rispetto alle quali un ricorso potrebbe rivelarsi del tutto inutile. Ciò, quantomeno, a giudicare da una recentissima sentenza emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Milano, la n. 1467/3/2018) con la quale i giudici hanno condannato il proprietario di un immobile che era stato concesso in locazione con un contratto successivamente risolto a pagare l´imposta di registro anche avuto riguardo al periodo temporale oltre quello in cui l´immobile era già nella sua esclusiva disponibilità per essere stato a lui consegnato dall´inquilino.
La vicenda processuale culminata con la sentenza odiernamente in commento ha preso le mosse dalla stipula del contratto di locazione tra una persona fisica ed una società, contratto regolarmente registrato nel 2008. Senonché, circa 2 anni dopo, l´inquilino comunicava a mezzo lettera al locatore la propria disdetta dal contratto, alcuni mesi dopo liberando del tutto l´immobile da persone e cose.
Il locatore, tuttavia, provvedeva al pagamento dell´imposta di registro per la risoluzione anticipata solamente due anni dopo, e precisamente nel febbraio 2013, cosicché l´Agenzia delle Entrate gli notificava un atto di liquidazione con il quale gli ingiungeva il pagamento della imposta di registro a fronte dell´a annualità 2011 riservandosi probabilmente di farlo per il 2012 e la frazione del 2013 in seguito.
Da qui il ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale territorialmente competente da parte del contribuente che, sostanzialmente, sosteneva che il contratto si era già risolto con la comunicazione della disdetta, la conseguente accettazione ed il rilascio materiale dell´immobile, così che nulla poteva essere preteso dall´Agenzia delle entrate a qualsiasi titolo non essendo il rapporto tra le parti vigente a partire dal rilascio medesimo. Sfortunatamente per il ricorrente, il Collegio è pervenuto ad una conclusione diversa, dando integralmente ragione all´Agenzia delle Entrate, e condannando la parte ricorrente anche al pagamento delle spese processuali.
Occorre subito dire che il ricorso è stato, intanto, dichiarato in parte inammissibile per omessa impugnazione dell´avviso di liquidazione dell´imposta di registro, essendosi limitato il ricorrente ad impugnare la cartella esattoriale conseguente. Da qui l´inammissibilità, posto che, come costantemente riconosciuto dai giudici di merito e di legittimità, la cartella può essere impugnata esclusivamente per patologie proprie. Ma non è questo il punto.
La parte più importante della pronuncia in commento, riguarda, invece, la trattazione del merito della vicenda. Secondo la Commissione Provinciale Tributaria di Milano, infatti, l´Agenzia delle Entrate non deve tenere in alcuna considerazione nemmeno la prova, offerta dal contribuente, qui ricorrente, della risoluzione del contratto, attraverso lo scambio di una lettera, pur se debitamente firmata dalle parti. Una lettera semplice, infatti, non può dimostrare in alcun modo la data certa nella quale la scrittura sia stata formata e sottoscritta, in quanto come noto, solo la registrazione attribuisce ope legis una data certa alla scrittura.
La sentenza non ha chiarito se, nel caso di specie, la lettera scambiata tra le parti fosse stata una lettera comune oppure una raccomandata, magari con avviso di ricevimento. Ma in ogni caso ha dichiarato il principio alla cui stregua qualora "si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (articolo 1456 del Codice civile), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (articolo 1454)" la prova di tale risoluzione va fornita dal contribuente, il quale non può pretendere di essere creduto sol perché lo dichiari, o pretenda di dimostrarlo in forma non tracciabile.
Registrare la risoluzione, cosa prevede l´Agenzia delle Entrate.
Quando il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.
L´imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall´evento:
-utilizzando i servizi telematici dell´Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
-con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, l´imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all´ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
L´imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall´evento, con una delle seguenti modalità:
-tramite i servizi telematici dell´Agenzia (software RLI o RLI-web);
-presentando all´ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.