Con ordinanza n. 22157 del 12 settembre 2018, la Corte di Cassazione, ha stabilito che i condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, concorrono ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell'ascensore, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne, salvo titolo contrario, ossia salvo che non sia espressamente prevista la loro esclusione. Tale compartecipazione, a parere dei Giudici di legittimità, discende dal fatto che l'ascensore è mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura e riveste la qualità di parte comune, di cui anche i predetti proprietari ne fruiscono. E ciò con riferimento alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'attenzione della Suprema Corte. La ricorrente, proprietaria di un locale terraneo con accesso alla strada pubblica, ubicato in un Condominio, ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo intimatole da quest'ultimo avente ad oggetto la richiesta delle spese di sostituzione dell'ascensore. In buona sostanza, il Condominio ha approvato una delibera in cui le spese in questione sono state suddivise, pro quota, tra i condomini, tra i quali, appunto, la ricorrente. Ad avviso di quest'ultima, la ripartizione delle spese operata dal Condominio è illegittima ed erronea perché tali spese alla stessa non competono. E ciò in considerazione del fatto che le disposizioni del regolamento, secondo la ricorrente, non contengono alcuna espressa ed inequivoca previsione di partecipazione alle spese in questione dei proprietari dei locali aventi acceso dalla via pubblica. L'opposizione proposta dalla proprietaria del locale è stata rigettata sia in primo che in secondo grado. Così, il caso è giunto dinanzi alla Corte di Cassazione.
I Giudici di legittimità, innanzitutto, richiamano la disciplina relativa alla ripartizione delle spese di intervento di sostituzione dell'impianto ascensore già esistente, contenuta nell'art. 1124 c.c. Secondo tale disposizione le spese in questione sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La ratio di tale norma è fondata sulla circostanza che l'ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, rientra tra le parti comuni e ciò anche con riferimento ai proprietari dei locali terranei ubicati nel condominio. D'altro canto, non si può negare la qualità di parte comune dell'ascensore, dal momento che detto impianto è annoverato espressamente nell'elenco di cui all'art.1117 c.c. (nuova formulazione), relativo alle parti che rivestono la qualità di parti condominiali. Orbene, tornando alla questione dei criteri di ripartizione, sebbene questi siano dettati dal codice civile, secondo la Suprema Corte, essi non sono inderogabili. Infatti, nessuna norma esclude la possibilità di modificarli. Tuttavia, questa possibilità incontra un limite, ossia la deroga deve essere contenuta:
- o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"),
- o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
Ciò detto, nel caso in esame, i Giudici di legittimità non hanno riscontrato che il regolamento condominiale escluda i condomini, proprietari del locali terranei, dalla partecipazione delle spese di sostituzione dell'impianto ascensore. Né, d'altro canto, risulta che il criterio ivi riportato sia stato oggetto di apposita delibera condominiale di revisione o modifica. Ne consegue che, avendo il Condominio provveduto ad una ripartizione secondo i criteri vigenti, la ricorrente, partecipante a tutti gli effetti della cosa comune (quale appunto l'ascensore), non può esimersi da tali spese, invocando un vizio della relativa delibera di approvazione. Diverso sarebbe stato se la delibera condominiale:
- avesse approvato immotivatamente una ripartizione fondata su un criterio differente da quello previsto dal regolamento e dalle norme codicistiche e
- non avesse tenuto conto delle ridotte utilità di cui i locali terranei fruiscono rispetto agli altri condomini.
In tali ipotesi, la ripartizione sarebbe stata erronea e l'erroneità avrebbe inficiato la relativa delibera condominiale. Ebbene, tornando alla fattispecie di cui stiamo discorrendo, la Corte di Cassazione, alla luce delle considerazioni sin qui svolte, ha ritenuto:
- la pretesa della ricorrente infondata e priva di qualsivoglia supporto probatorio;
- condivisibile l'interpretazione delle clausole regolamentari svolta dalla Corte d'Appello.
In forza di tanto, quindi, i Giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, confermando la decisione di secondo grado.