Riferimenti normativi:art.1126 c.c.
Focus: Durante l'esecuzione dei lavori straordinari di un edificio condominiale può sopraggiungere in corso d'opera un incremento dei costi già preventivati. In tal caso i singoli condòmini chiamati a ratificare i nuovi costi devono essere messi nelle condizioni di conoscere i computi metrici aggiornati. Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Napoli con la sentenza n.9332 del 13 ottobre 2023.
Il caso: Una condomina ha impugnato una delibera adottata, con il suo voto contrario, con la quale erano stati ratificati maggiori costi per le lavorazioni eseguite, proposte dal direttore dei lavori, nell'ambito dei lavori straordinari del fabbricato condominiale.
L'attrice ha contestato la legittimità della delibera con la quale era stato approvato il riparto delle spese violando il criterio legale di riparto delle stesse, di cui all'art. 1126 c.c., perché non era stato possibile esaminare compiutamente gli aumenti di spesa proposti nella delibera. Infatti, la relativa documentazione non era stata allegata all'avviso di convocazione assembleare mentre erano stati allegati, in via esclusiva, il quadro economico dei lavori, una nota tecnica e il quadro dei fondi cassa, che non consentivano un esame compiuto delle variazioni di spesa e delle relative imputazioni. In sede assembleare l'amministratore condominiale ed il direttore dei lavori si erano impegnati a rispondere per iscritto alle questioni poste dall'attrice in una nota del proprio tecnico di fiducia, nota portata in assemblea. Tale impegno è stato disatteso e l'attrice ha attivato la procedura di mediazione che si è conclusa con verbale negativo. Pertanto, l'attrice ha citato il condominio che, costituitosi in giudizio, ha sostenuto che il riparto delle spese era finalizzato non solo a poter corrispondere un acconto alla società, che sarebbe stata chiamata ad eseguire le lavorazioni indicate e già deliberate, ma anche ad evitare ritardi e problematiche nel pagamento delle rate per lavori che sarebbero dovuti durare pochi mesi. Quindi, la ripartizione delle spese era stata effettuata in via preventiva e salvo conguaglio, senza pregiudizio dei diritti della condomina.
Al riguardo, il giudice adito ha evidenziato che non è stato chiarito dal convenuto in cosa sia consistita l'informativa ricevuta dall'attrice e, quindi, in che modo abbia potuto fugare i dubbi e le richieste di chiarimento da lei formulate. Infatti, i computi metrici prodotti dal condominio sicuramente erano stati stilati dopo la delibera assembleare. Il prospetto dei lavori contenente le variazioni in aumento, documento sinteticamente redatto con riferimento a macrocategorie di lavori, senza dettaglio analitico dei lavori in concreto eseguiti e dei prezzi aggiornati, non consentiva un esame effettivo della congruità dei nuovi prezzi, né forniva le richieste di chiarimento già mosse dalla condomina impugnante. Pertanto, il Tribunale ha ritenuto fondato il motivo per cui la condòmina ha impugnato la delibera assembleare ed ha accolto il ricorso della condòmina annullando la delibera adottata in quanto, non essendo stato provato che la documentazione a supporto fosse sufficientemente chiara in ordine alle spese ulteriori da approvare, e, quindi, in mancanza dei richiesti computi metrici, sussisteva un vizio di formazione della volontà assembleare.