Riferimenti normativi: Art.1135 c.c.
Focus: Per l'esecuzione di lavori condominiali urgenti può l'assemblea condominiale concedere all'amministratore "delega in bianco" sia di scegliere la ditta per l'esecuzione dei lavori che decidere il costo degli interventi straordinari?
Principi generali: Ai sensi dell'art. 1135, comma 1 n.4) del codice civile, l'assemblea condominiale provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. L'amministratore può agire di propria iniziativa, ex art.1135, comma 1, lett.5) c.c., solo quando bisogna intervenire urgentemente. La giurisprudenza ha chiarito che l'art.1135 comma 1 n.4) c.c. ha "natura di norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati e la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata" se manca la costituzione del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (Trib. Modena Sez. I, Sent., 16-03-2021, Trib. Roma Sez.V, 04/01/2021; Trib. Milano n. 1029 del 13/12/2021).
Il legislatore, in tal modo, ha voluto prevenire, in senso assoluto ed anche per interventi straordinari o innovativi di non rilevante entità economica, il rischio che il condomìnio sia privo dei relativi fondi per poter procedere a quanto già deliberato. L'assemblea solitamente delibera in merito all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinari indicati nell'ordine del giorno e, tra i vari preventivi prodotti dai condòmini, sceglie la ditta a cui affidare l'appalto dei lavori. In alcuni casi, però, l'assemblea dà mandato all'amministratore di scegliere l'impresa e far eseguire le opere ritenute necessarie senza che riunisca nuovamente l'assemblea. Tale delibera può ritenersi valida? La questione è stata presa in esame dal Tribunale di Napoli che si è pronunciato con la sentenza n. 4386 del 4 maggio 2022. Nel caso di specie due condòmini assenti ad una riunione condominiale hanno impugnato le delibere adottate dall'assemblea nell'anno 2017 chiedendo che venisse dichiarata la loro invalidità. Tra i vari motivi di impugnazione i condòmini hanno eccepito l'illegittimità della delibera con la quale erano stati approvati i lavori straordinari senza indicare la spesa, delegando l'amministratore ad adoperarsi con una ditta per la sistemazione urgente di una botola.
Dopo essere stata esperita la mediazione obbligatoria conclusasi con esito negativo, il tribunale, esaminati i vari la motivi del ricorso, ha accolto l'eccezione sollevata dai condòmini in merito all'invalidità della delibera perché era stato conferito mandato all'amministratore di scegliere la ditta per l'esecuzione dei lavori urgenti con libertà di spesa da impegnare. Il giudice, rigettati gli altri motivi del ricorso, ha annullato la delibera assunta dall'assemblea in quanto l'amministratore aveva avuto pieni poteri nella scelta della ditta e dei costi da affrontare ma nella deliberazione verbalizzata non si faceva riferimento alla possibilità che tali scelte venissero, poi, sottoposte al vaglio di un'assemblea successiva e da questa ratificate. E' stato precisato, infatti, che l'assemblea non può delegare sostanzialmente in bianco l'amministratore a scegliere un'impresa ed effettuare lavori senza neppure un determinato impegno di spesa. Si tratta di attribuzioni dell'assemblea che non possono essere delegate né ad una commissione ristretta di condòmini (Cass. sent. n.14300/2020) né all'amministratore. Nel caso in cui devono essere eseguiti lavori urgenti l'amministratore può effettuare subito i lavori chiedendo poi la ratifica all'assemblea del suo operato e della spesa sostenuta, ma se invece l'amministratore ha la possibilità di porre preventivamente la questione all'ordine del giorno di un'assemblea, come è avvenuto nel caso di specie, allora deve espletare i propri compiti scegliendo la ditta e dando prova della relativa spesa in una successiva riunione dell'assemblea.