Riferimenti normativi: Artt.1102-1117 c.c.
Focus: L'apposizione di vasi posti nel cortile comune da parte di un comproprietario è legittimo o limita l'uso del cortile da parte degli altri condòmini? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza n.532/2019.
Principi generali: Il condòmino può servirsi della cosa comune, ai sensi dell'art.1102 c.c, "purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".
Il caso: Una condòmina ha citato in Tribunale un'altra condòmina affinchè quest'ultima fosse condannata alla rimozione degli ostacoli, costituiti da blocchetti di cemento e da numerosi vasi di piante, apposti nella parte comune del cortile condominiale. L'attrice esponeva che una porzione del cortile condominiale era di sua proprietà esclusiva, comprensiva del tratto antistante l'ingresso dell'abitazione, mentre la restante parte del cortile era comune ai condòmini e gli ostacoli, apposti dall'altra condòmina nella parte comune, impedivano il libero transito pedonale e veicolare per accedere a quella porzione del cortile condominiale vicina all'ingresso dell'abitazione dell'attrice. Pertanto, chiedeva al giudice che fosse accertata la proprietà esclusiva di una parte del cortile e la natura comune della restante parte, ciò al fine di ottenere la condanna della convenuta alla rimozione di tutti gli ostacoli e alla rimozione di un serbatoio di gasolio posto sotto la scala esterna in violazione delle distanze di sicurezza.
La convenuta si costituiva in giudizio e non contestava che l'attrice fosse proprietaria esclusiva di una porzione del cortile. Eccepiva, invece, che la restante parte del cortile, nell'estensione indicata dall'attrice, non era spazio comune e di aver usucapito la porzione occupata con i blocchetti di cemento e i vasi di fiori che non impedivano in alcun modo il transito pedonale. Contestava, inoltre, che sul cortile fosse consentito anche il transito con mezzi meccanici. Dichiarava, infine, di avere già spostato il serbatoio del gasolio a distanza di sicurezza. Il Tribunale, tenuto conto di quanto dedotto dalle parti, ha dichiarato inammissibile la richiesta dell'attrice, volta ad accertare la sua proprietà esclusiva di porzione del cortile, perché la convenuta non aveva contestato ciò. Ha ritenuto, invece, fondata la domanda di accertamento della comproprietà della porzione residua del cortile ed infondata l'eccezione di usucapione proposta dalla convenuta, non ritenendo prova di un uso esclusivo della porzione del cortile il posizionamento di vasi di piante e ingombri che, invece, erano di ostacolo al libero transito dell'attrice con l'autovettura. Pertanto, il Tribunale si è pronunciato a favore dell'attrice condannando la convenuta a rimuovere gli ingombri sulla corte comune, ritenendo superata la richiesta di rimozione del serbatoio di gasolio nel frattempo spostato in diversa posizione. Quest'ultima ha impugnato con appello la sentenza lamentandone l'erroneità per diversi motivi, tra i quali l'omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari del cortile comune e per l'erroneo presupposto che sul cortile potessero transitare veicoli al cui passaggio erano di ostacolo i blocchetti di cemento e i vasi di fiori.
La Corte di Appello ha ritenuto infondati tutti i motivi dell'appello confermando la sentenza di primo grado. In particolare, la Corte ha ritenuto che l'azione esperita dalla condòmina in primo grado, relativa alle modalità di uso del cortile comune, fosse un'azione dichiarativa e non un'azione reale volta ad apportare modifiche sul diritto dominicale di tutti comproprietari del cortile, per cui, confermando l'operato del giudice di prime cure, ha escluso il litisconsorzio necessario nei confronti dei restanti proprietari del cortile (Cass. sentt.nn.3258/2004 - 3435/2003). Inoltre, la Corte ha condiviso il principio, a cui si era uniformato il Tribunale, secondo cui "in tema di condominio degli edifici, la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c. trova applicazione anche nel caso di cortile esistente tra più edifici limitrofi ma strutturalmente autonomi appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano" (Cass. n. 3739/2018). Sulla base di ciò ha ritenuto infondata l'eccezione di usucapione sia per la precarietà dell'apposizione di fioriere e oggetti amovibili in genere, sia perché l'abbellimento degli spazi comuni con piante e fiori è espressione di un atto di gestione della proprietà comune compiuto anche nell'altrui interesse e non un comportamento finalizzato ad escludere gli altri comproprietari dal godimento del bene comune. L'uso del bene comune non deve alterare, però, il rapporto di equilibrio tra i partecipanti i cui limiti sono delineati dall'art.1102 c.c. in virtù del quale nel ricostruire l'uso consentito di un bene comune "si deve tener conto non dell'uso fatto in concreto dagli altri condomini in un determinato momento, ma dell'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. sent. n. 11268/1998)". Sulla base di tale norma il singolo proprietario può apporre fioriere o altri oggetti amovibili nel cortile comune per migliorare l'aspetto della corte condominiale ma commette un illecito se impedisce, come nel caso di specie, ad un altro condòmino di farne parimenti uso per accedere con l'auto al proprio immobile. Per questo motivo l'appellante è stata condannata alla rimozione di detti ostacoli.