Riferimenti normativi: D.M. n.50/2018 - T.U.n.380/2001- art.907 c.c.
Focus: Ciascun proprietario ha diritto di installare nell'area di sua proprietà esclusiva una pergotenda al fine di ripararsi dal sole e dagli altri agenti atmosferici. Ciò è possibile se non è espressamente vietato dal regolamento condominiale contrattuale e se l'installazione non pregiudichi l'armonia architettonica ed estetica del fabbricato condominiale né limiti la veduta degli altri condòmini.
Principi generali: Con il termine "pergotenda" si identificano le strutture leggere che servono a coprire terrazzi e lastrici solari per proteggersi dal sole e dalla pioggia. Si tratta di un impianto non permanente di superficie variabile, non ancorato in modo stabile e fisso al terrazzo su cui poggia, costituito da montanti ed elementi orizzontali di congiunzione, con copertura fissa o ripiegabile di tessuto o altro materiale impermeabile. Proprio per queste sue caratteristiche "leggere" la realizzazione di una pergotenda rientra tra gli interventi di edilizia libera, disciplinati dal D.M. n.50 del 2/3/2018, per i quali non sono necessari permessi o titoli abilitativi, ed elencati dall'art.6, comma 1, del T.U.n.380 del 6/6/2001 nel cui ambito la pergotenda è riconducibile tra gli "gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici". Premesso ciò, per procedere all'installazione di tale struttura il singolo condòmino deve tener conto di eventuali divieti contenuti nel regolamento contrattuale di condomìnio e attenersi al disposto dell'art.1122 c.c., secondo cui "il condòmino non può eseguire opere nell'unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti condominiali, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, qualora esse rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Il condòmino deve darne preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea". Quest'ultima, in caso di violazione della norma o del divieto espressamente contenuto nel regolamento, può imporre la rimozione della struttura ed, eventualmente, chiedere il risarcimento dei danni al condòmino.
Il Consiglio di Stato ha osservato più volte che bisogna analizzare caso per caso le caratteristiche della struttura installata dal condòmino per stabilire se si tratta di una struttura amovibile o meno. Secondo un orientamento minoritario se la pergotenda ha la struttura in legno, scorrevole su binari, liberamente rimovibile e retrattile, non avendo elementi di permanenza e stabilità non forma uno spazio chiuso ma una tenda parasole per la cui installazione non è necessario alcun titolo autorizzativo o abilitativo (Cons.di Stato sentenze n.1619/2016; n.306/2017; n.2715/2018). L'opera principale, infatti, non è l'intelaiatura in sé ma la tenda e l'intelaiatura è solo un elemento accessorio necessario al sostegno e all'estensione della stessa. La tenda, integrata alla struttura portante, non può considerarsi una "nuova costruzione", anche se per ipotesi destinata a rimanere costantemente chiusa, posto che essa è in materiale plastico e retrattile, e, quindi, per le caratteristiche costruttive, la consistenza e la funzione rientra nelle opere realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell'art. 1, comma 2, del D. Lgs. 25 novembre 2016 (Cons. di Stato 3 aprile 2019 n. 2206). Alla luce di tali caratteristiche, quindi, la pergotenda è stata considerata "alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'appartamento cui accede, e in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo ai sensi dell'art. 6, comma 1, D.P.R. n. 380 del 2001" (Cons. di Stato, sez. VI, sentenza n. 1777/2014; sentenza n.3393 del 27/4/2021).
Secondo un orientamento maggioritario è da escludersi la precarietà dell'opera ogni volta che si tratti di costruzione destinata ad utilità prolungata (Cons.di Stato sent.1354/2008). In particolare, se la pergotenda consiste in una struttura ancorata al suolo con telaio in alluminio e chiusura in vetro si qualifica come nuova costruzione e, quindi, è necessario un titolo abilitativo. Inoltre, si deve tener conto del fatto che se la struttura della pergotenda è stabile ed ancorata al muro deve essere installata su terrazzi e corti esclusive ricadenti in edifici condominiali rispettando la distanza minima di tre metri prevista dall'art.907 c.c. sotto la soglia dell'appartamento sovrastante il cui proprietario ha il diritto di avere dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio. In tal senso è costante la giurisprudenza che ritiene che il condòmino ha diritto di guardare il fondo sottostante dai piani superiori e di opporsi alla costruzione lesiva del suo diritto (Cass.sent.5732/2019) in quanto si configura la lesione permanente della sua visuale (Corte di Appello di Firenze sent.n.1373/2010). La giurisprudenza ha precisato anche che il rispetto delle distanze si estende in senso orizzontale e verticale "poiché le vedute implicano il diritto ad una zona di rispetto che si estende per tre metri in direzione orizzontale dalla parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto alla soglia del piano superiore "(Cass. sent.n.4608/2012). Infine, il Tribunale di Livorno, con sentenza pubblicata il 12/4/2021, richiamandosi alla prevalente giurisprudenza (Cass. sent. n.14916/2017 e n.10500/1994) ha ribadito che spetta al giudice valutare se le norme in materia di distanze devono essere osservate, tenendo conto della struttura dell'edificio, dello stato dei luoghi e dei diritti spettanti ai condòmini. E, nel caso di specie, ha ordinato la rimozione della pergotenda realizzata con pareti vetrate, infissa stabilmente e ancorata alla facciata dell'edificio ed al pavimento del terrazzo, per violazione delle distanze previste dall'art.907 c.c.