Riferimenti normativi: Art.1130 c.c. - art.2051 c.c.
Focus: La rottura delle tubazioni dell'acqua dei bagni degli appartamenti privati in ambito condominiale può dar luogo a responsabilità dell'amministratore con richiesta di risarcimento consistente nella ristrutturazione degli ambienti ammalorati ed al ripristino della corretta funzionalità degli impianti?
Principi generali: L'amministratore di condomìnio esplica il proprio mandato in relazione alle parti comuni dell'edificio, così come previsto dall'art.1130 c.c., e non rispetto alle singole proprietà individuali. Di conseguenza l'amministratore è tenuto ad attivarsi solo per scongiurare danni alle parti comuni. In alcuni casi, però, non è sempre facile stabilire se danni ed ammaloramenti alle singole unità immobiliari siano da attribuire a deterioramento di parti comuni o private e, quindi, se la responsabilità per ritardo nel ripristino dello stato dei luoghi ricada sull'amministratore o sui singoli proprietari. Il Tribunale di Spoleto con la recente sentenza n.352 del 24/05/2022 si è pronunciato su un caso in cui un'amministratrice è stata chiamata in giudizio per risarcimento dei danni subiti da due condòmini per inadempimento professionale della stessa.
In particolare, nel caso di specie l'appartamento di proprietà dei suddetti condòmini, posto nel condominio, aveva subito ingenti danni a causa della rottura dell'impianto di tubazione dei bagni e l'amministratrice, a seguito della segnalazione del sinistro, aveva inoltrato la denuncia alla compagnia assicuratrice. Successivamente la compagnia assicuratrice aveva inviato un proprio perito per quantificare i danni e i condòmini/attori, stante la necessità di rimettere in funzione i servizi igienici, avevano eseguito i lavori "necessari per il ripristino dei luoghi". Poiché le richieste di risarcimento dei danni inviate all'amministratrice in via stragiudiziale erano rimaste inevase e la compagnia assicuratrice aveva negato il ristoro dei danni subiti per prescrizione del termine previsto dalla legge, gli attori chiedevano che fosse l'amministratrice del condomìnio a rispondere dei danni da essa cagionati per aver fatto maturare colpevolmente il termine prescrizionale. L'amministratrice si costituiva in giudizio eccependo che non rientra tra i compiti dell'amministratore del condomìnio quello di trattare sinistri su parti private dell'edificio.
Dalla relazione peritale acquisita agli atti è stato rilevato che le tubazioni ammalorate non fossero condominiali ma di proprietà degli attori. Inoltre, nella richiesta risarcitoria si rilevava che in essa sono state ricomprese voci non inerenti con i danni derivanti dalla rottura delle tubazioni. Infatti, le fatture depositate in atti documentavano spese riguardanti nuovi sanitari, elementi d'arredo e, più in generale, innovazioni non aventi alcun nesso causale con la rottura delle tubazioni dell'acqua. Il Tribunale in considerazione di ciò ha respinto la richiesta di risarcimento danni dei condòmini tenuto conto, altresì, del fatto che la responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.) ricade sui singoli proprietari e non sul condomìnio. In pratica, le richieste risarcitorie per danni alle singole proprietà individuali avrebbero essere dovute inoltrate all'assicurazione dai diretti interessati e non dall'amministratrice, nei confronti della quale non sussiste quindi alcuna responsabilità professionale in quanto la segnalazione di sinistri di danni privati non rientra tra le mansioni dell'amministratore del condominio.