Riferimenti normativi: Art. 71 bis disp.att.c.c.
Focus: Si può demandare l'amministrazione condominiale all'amministratore di una società di capitali?
Principi generali: L'amministrazione condominiale attuata tramite professionisti inseriti in una società è una delle evoluzioni più positive prodotte dalla riforma del condomìnio del 2013. I vantaggi che ad amministrare un condomìnio o un immobile sia una società di capitali sono molteplici: possibilità di centralizzare la manutenzione ordinaria del condomìnio; aumentare il potere contrattuale con i fornitori (banche, fornitori di energia, assicurazioni); azione multidisciplinare tra i vari professionisti legati al mondo immobiliare; ottimizzazione delle scelte e diminuzione dei costi perché la gestione segue procedure sempre aggiornate. L'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile è la norma di riferimento che stabilisce non solo quali sono i requisiti morali e professionali che deve possedere un soggetto per poter esercitare l'attività di amministratore di condomìnio, ma riconosce anche che tale incarico può essere svolto da società di persone e di capitali di cui al titolo V, libro V c.c. In tal caso, i requisiti morali e professionali devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi e la perdita dei requisiti comporta la cessazione dall'incarico.
La Corte di Appello di Milano con la sentenza n.392 del 4 febbraio 2021 si è pronunciata sull'argomento inerente la sussistenza dei requisiti di onorabilità e professionalità quando l'amministratore di condominio è una società s.r.l. Nel caso di specie, alcuni condòmini avevano impugnato la delibera assembleare che, tra le altre questioni, riconfermava come amministratore una s.r.l., sostenendo l'invalidità della delibera per mancanza dei requisiti in capo a tutti i soci della s.r.l. In primo grado il giudice aveva ritenuto valida la delibera di conferma della s.r.l. come amministratore, considerato che solo chi si occupa direttamente della gestione del condomìnio deve possedere i requisiti di cui all'art.71 bis disp.att.c.c. Di conseguenza, la sentenza è stata impugnata in appello dai condòmini sottolineando ancora una volta la necessità dei requisiti in capo a tutti i soci. Gli appellanti hanno, altresì, contestato la mancanza di prova della presenza dei requisiti di onorabilità per alcuni soci e di professionalità per altri soci. In particolare, essi hanno eccepito, con riferimento a colui che di fatto sarebbe stato indicato come la persona fisica delegata dalla società ad occuparsi di amministrare il condomìnio, che non risulterebbe provato il possesso dei requisiti di onorabilità prescritti dall'art. 71bis disp. att. c.c. (ad esempio che non risulti annotato nell'elenco dei protesti cambiari).
La Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo gradoosservando che, nel caso di specie, l'amministrazione è in capo ad una società a responsabilità limitata e, quindi, in base al tenore letterale dell'art. 71 bis disp. att. c.c., l'obbligo di possedere tutti i requisiti (onorabilità, istruzione, professionalità) per poter esercitare l'attività di amministratore di condomìnio ricade esclusivamente su colui che è stato effettivamente incaricato dalla società di svolgere le funzioni di gestione condominiale. Di conseguenza, è stato ritenuto corretto l'operato del giudice di primo grado che ha ritenuto di dover limitare la verifica del possesso dei requisiti di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. solo in capo a quest'ultimo, quale soggetto incaricato dalla società di svolgere per suo conto le funzioni di amministratore del condomìnio, e non anche in capo agli altri soci. Peraltro, il possesso dei prescritti requisiti di onorabilità è stato documentato dal condomìnio, come risulta dagli atti, mediante la produzione sia del certificato penale sia del certificato del casellario giudiziale del mandatario. Lo stesso dicasi per la prova del requisito del conseguimento, da parte del medesimo soggetto, del diploma di scuola secondaria di secondo grado, richiesto anch'esso dall'art. 71 bis disp. att. c.c. lett. f). Alla luce di tali argomentazioni la Corte di Appello ha ritenuto valida la nomina/conferma dell'amministratore ad ogni effetto di legge.