Riferimenti normativi: Artt.1136 -1137 c.c.
Focus: Le delibere dell'assemblea condominiale sono definitivamente vincolanti per tutti i condòmini? Si presume la loro validità salvo che, in presenza di vizi, siano impugnate dinanzi al giudice su richiesta di uno dei condòmini o di terzi danneggiati dagli effetti delle delibere.
Principi generali: In materia vige la regola, stabilita dall'art. 1137 del Codice civile, secondo cui se la delibera non viene impugnata essa è valida e vincolante per tutti i condòmini. In buona sostanza, fino al momento in cui il giudice ne accerti la legittimità, le delibere assembleari sono valide, oltre che per i condòmini assenti, anche per coloro che nel corso della riunione si erano dichiarati contrari. Bisogna, però, distinguere due tipi di delibere: nulle e annullabili per stabilire il termine per la loro impugnazione. Sono nulle le delibere affette da vizi gravi quando sono in contrasto con la legge o il regolamento e non è possibile sanarle con la semplice adesione dei condòmini che non provvedono ad impugnarle. Nulla è la delibera che a maggioranza modifica i criteri (legali o convenzionali) di ripartizione delle spese del condomìnio (Cass. civ., sez. II, n.470 del 10 gennaio 2019) in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale. In tal caso la delibera è nulla per impossibilità dell'oggetto, perciò impugnabile indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c. E, ancora, sono nulle le delibere contrarie alla morale o al buon costume, quando incidono sui diritti individuali dei singoli condòmini, come nel caso in cui sia loro richiesto ad esempio di liberarsi del cane, e quando incidono sulle proprietà esclusive di un condòmino qualora gli sia imposto, ad esempio, di realizzare all'interno della propria abitazione lavori non attinenti a beni o servizi condominiali.
Sono annullabili, invece, le delibere quando il contrasto con la legge o il regolamento è meno grave, in quanto pur causando una lesione in capo ad uno o più condòmini può essere sanato per accettazione tacita da parte dei condòmini. Ciò si verifica, in pratica, quando vengono violate le regole relative alla costituzione dell'assemblea o alle maggioranze richieste per l'approvazione.
Impugnazione delle delibere: Le delibere annullabili devono essere impugnate dai condòmini assenti all'assemblea, dagli astenuti nella votazione e da coloro che si sono dichiarati contrari nella votazione (Cassazione civ., sez II, n.5611 del 26 febbraio 2019). La mancata impugnazione nel termine previsto dalla legge sana definitivamente ogni invalidità per cui la delibera non potrà mai più essere messa in discussione. Questa regola non si applica in caso di delibera nulla che, invece, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse. In tal caso, in mancanza di impugnazione, la decisione resta vincolante per tutti i condòmini ma anche chi ha votato favorevolmente può chiederne l'annullamento al giudice. L'impugnazione, a seguito delle modifiche introdotte dal c.d. Decreto Fare (D.L. n. 69/2013), dovrà essere preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione e si propone con un atto di citazione davanti al giudice civile entro trenta giorni dalla delibera o dalla comunicazione della stessa ai condòmini assenti. Fino alla pronuncia di illegittimità le delibere assembleari sono vincolanti per i condòmini e, poiché l'esecuzione immediata di una delibera può causare danni ai condòmini, si può richiedere al medesimo giudice la sospensione dell'efficacia della delibera, dopo o contestualmente all'impugnazione della stessa, senza che ciò comporti la sospensione del termine di trenta giorni per l'impugnazione.
Del danno risponde il condomìnio, per cui " se la delibera dell'assemblea di condomìnio nulla o annullabile integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino, quest'ultimo ha la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condomìnio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l'attività svolta, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condòmino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo (Cassazione civ., sez. II, n.23076 del 26 settembre 2018 )". I condòmini, comunque, al fine di evitare il ricorso in giudizio per invalidare una delibera possono discutere nuovamente sullo stesso ordine del giorno in due assemblee diverse sostituendo in tal modo la delibera precedente.
Sostituzione della delibera: Per eliminare in radice la possibilità di ricorrere in giudizio avverso la delibera, l'assemblea condominiale può ridiscutere sullo stesso ordine del giorno con assemblee diverse deliberando, in tal modo, sugli stessi argomenti per eliminare incertezze interpretative emergenti dal verbale.
In tal modo si ha la sostituzione di delibera condominiale con una successiva decisione dell'assemblea per porre nel nulla una decisione assunta precedentemente; per sostituirla con altra di contenuto differente o sostituirla con altra identica, al fine di sanare la precedente da profili d'invalidità.
I quorum deliberativi da rispettare per la sostituzione della delibera sono gli stessi richiesti dalla legge necessari per l'originaria deliberazione, non quelli eventualmente raggiunti nel caso della sua prima adozione. E qualora la sostituzione avvenga con maggioranze più basse rispetto a quelle indicate dal codice civile la delibera deve essere considerata annullabile e in caso di mancata impugnazione nei termini di legge (art. 1137 c.c.) sarà inoppugnabile. Per sostituire una delibera è necessario che la sostituzione avvenga con chiarezza e precisione e non vi sia spazio per dubbi. Se sorgono contrasti circa l'avvenuta sostituzione della delibera va valutato il contenuto della delibera sostituita e di quella sostituente confrontando l'ordine del giorno delle due assemblee (Cass. 4 luglio 2013, n. 16774). Unico caso in cui è sempre necessario il consenso di tutti i condòmini ai fini della sostituzione di una precedente delibera è quello in cui con la delibera da sostituire si è decisa una modalità di ripartizione delle spese in deroga ai criteri indicati dal codice civile o dal regolamento contrattuale.
Ciò si verifica quando l'assemblea è chiamata a decidere sull'approvazione del preventivo di spesa e i condòmini approvano il preventivo redatto e proposto dall'amministratore e successivamente, sempre nella stessa assemblea, decidono di rivedere alcune voci di spesa ivi inserite. Può anche accadere che la correzione elimini l'eccesso della prima decisione riportando la delibera alle indicazioni contenute nell'ordine del giorno.Così facendo la sostituzione avrà effetto assolutamente preventivo rispetto alla lite che si sarebbe potuta generare se non fosse stata apportata, in quella stessa sede, la correzione della decisione già assunta.