Inquadramento normativo: Art. 23 D.Legge n. 133 del 12/09/2014 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili); Circolare n. 4/E del 2015 dell'Agenzia delle Entrate; Artt. 1002-1007 c.c.; Artt. 1012-1013 c.c.; Art. 2645 bis c.c.; Art. 2643 c.c.; Art. 2932 c.c.
Rent to buy: Il contratto rent to buy è un contratto con cui il proprietario di un immobile concede ad altro soggetto il godimento di tale immobile dietro pagamento di un canone. La particolarità di tale contratto è data dal fatto che esso è finalizzato al trasferimento della proprietà dell'immobile concesso in godimento in capo al concessionario- conduttore, entro un termine determinato. In tali casi una parte di canone indicata nel contratto è imputata al corrispettivo del trasferimento (Tribunale Vicenza, sentenza 29 ottobre 2013)
Finalità: Tale tipo di contratto è diretto "a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie (di soggetti) che hanno maggiori difficoltà ad acquistare in contanti" (Circolare n. 4/E del 2015 dell'Agenzia delle Entrate).
Tipologie immobili: Tutte le tipologie di immobili e, quindi, sia gli immobili strumentali che quelli abitativi, possono formare oggetto del contratto rent to buy.
Trascrizione: Tale tipo di contratto è soggetto a trascrizione al fine di rendere opponibile, come per il contratto preliminare di vendita, il futuro trasferimento dell'immobile rispetto a trasferimenti eventualmente trascritti successivamente da terzi. La trascrizione ha effetti per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a dieci anni.
Risoluzione del contratto rent to buy per inadempimento del concessionario: Il contratto si risolve quando il concessionario non adempie alla sua obbligazione di pagamento di un numero di canoni determinato nel contratto, corrispondente, in ogni caso, ad un valore non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. In tali casi il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e nel caso in cui ciò non avvenga spontaneamente, può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto per morosità.
Risoluzione del contratto rent to buy per inadempimento del concedente: Il contratto può risolversi anche per inadempimento del concedente. In questi casi, quest'ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo del trasferimento, maggiorata degli interessi legali.
Regime fiscale: Ai fini fiscali:
- i canoni corrisposti a fronte del godimento dell'immobile da parte del concessionario sono assimilati a quelli della locazione e quindi sono soggetti allo stesso regime fiscale previsto per i contratti di locazione;
- la parte di canoni imputata a corrispettivo del trasferimento è assimilata agli acconti prezzo della successiva vendita dell'immobile.
Disciplina civilistica applicabile: Il contratto di rent to buy rappresenta un nuovo contratto, non assimilabile al contratto di locazione, con l'ovvia conseguenza che ad esso non trova applicazione la disciplina dettata per la locazione. E ciò anche con riguardo alla durata minima che può essere liberamente determinata dalle parti (Trib. Verona, sentenza del 12 dicembre 2014). In punto la giurisprudenza ha affermato che la disciplina sulle locazioni degli immobili urbani, adibiti o meno ad uso abitativo, non è applicabile ai rapporti negoziali secondo i quali il godimento di un immobile sia concesso nell'ambito di complesse operazioni economiche, non riconducibili alla tipologia della locazione (Cass. nn. 5404/1980; 6503/1981, 3587/1992).
In particolare, la Cassazione ha previsto che la locazione di un immobile con patto di futura vendita, ove le parti abbiano considerato la locazione non in modo indipendente ed autonomo dalla promessa di vendita, bensì strumentalmente collegata a questa per consentire al possibile acquirente il temporaneo uso dell'immobile dietro versamento di un corrispettivo solo sino al termine previsto per il saldo del prezzo o per il perfezionamento della vendita, costituisce un contratto atipico complesso, costituito dalla fusione delle cause di due contratti tipici (vendita-locazione), in cui la causa principale del negozio è quella del trasferimento della proprietà, con conseguente inapplicabilità delle norme sulle locazioni (Cass. civ., n. 3587/1992). Tale argomentazione può essere estesa anche al contratto rent to buy; contratto, questo, che presenta affinità con quello di locazione di un immobile con patto di futura vendita, dal momento che, come abbiamo visto, la concessione del godimento di un immobile rientra nell'ambito di un'operazione economica finalizzata al futuro trasferimento della proprietà.
Esecuzione in forma specifica: In caso di inadempimento, trova applicazione l'art. 2932 c.c. In buona sostanza, quando una parte non adempie all'obbligo di concludere il contratto di vendita, l'altra parte può agire in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Spese, garanzia, manutenzione: Per le spese, la garanzia e la manutenzione, il concessionario è equiparato all'usufruttuario, con l'ovvia conseguenza che in tali casi troverà applicazione la relativa disciplina (artt. 1002-1007/1012-1013 c.c.).