Riferimenti normativi: Artt. 1569 -1677 c.c.
Focus: Ogni condomìnio per eseguire determinati lavori di pulizia e manutenzione delle parti comuni affida la gestione a personale specializzato stipulando con quest'ultimo un contratto di appalto di servizi. In assenza di un'esplicita durata indicata nel contratto quest'ultimo deve ritenersi a tempo indeterminato che può essere revocato dal condomìnio in ogni momento?
Principi generali: In ambito condominiale il "committente" del contratto di appalto di servizi è il condominio stesso, in persona dell'Amministratore, al quale spetta, in quanto rappresentante dei condòmini ed in qualità di datore di lavoro, la stipulazione del contratto e la cura della corretta esecuzione del medesimo. L'appalto di servizi è un contratto nel quale l'obbligazione dell'appaltatore consiste in un fare, costituito da una qualsiasi utilità che può essere apportata a favore del committente, volta a soddisfare un bisogno di quest'ultimo, come ad esempio un servizio di pulizia, con un contenuto valutabile economicamente. Al fine di individuare la corretta disciplina giuridica da applicare al caso concreto deve essere individuata la natura e la durata del contratto. Infatti, se l'appalto ha per oggetto prestazioni continuative o periodiche di servizi, si osservano, in quanto compatibili, le norme dell'art.1677 c.c. e quelle vigenti in materia di somministrazione ex art.1569 c.c. Quindi, in assenza di un termine preciso di durata, il contratto d'appalto deve intendersi a tempo indeterminato, con applicazione dell'art.1569 c.c. per il quale "se la durata della somministrazione non è stabilita, ciascuna delle parti può recedere dal contratto, dando preavviso nel termine pattuito o in quello stabilito dagli usi o, in mancanza, in un termine congruo avuto riguardo alla natura della somministrazione" .
Sulla tematica si è pronunciata la Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 916 del 17 aprile 2020. Nel caso di specie, un'impresa di servizi citava in giudizio il condomìnio precisando di avere prestato per vari anni in suo favore servizi di pulizie, inclusa pulizia del piazzale, manutenzione giardini e guardiania, come da propria proposta contrattuale accettata dal condominio. L'impresa evidenziava nell'atto di citazione che il contratto posto in essere fra le parti, inizialmente in vigore per un anno, si era tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, salva una modifica del prezzo concordato, per ulteriori periodi di un anno sino all'ultimo rinnovo. Durante l'ultima annualità contrattuale il condomìnio aveva esercitato il recesso dal contratto con decorrenza antecedente alla data di scadenza prevista nel contratto. Di conseguenza, l'impresa, ritenendo ingiusto il recesso anticipato del contratto chiedeva, in via principale, che il condominio fosse condannato a pagare a suo favore l'intero corrispettivo per i servizi non prestati, a partire dalla data di efficacia del recesso e sino alla data di scadenza indicata nel contratto, ed, in subordine, il risarcimento del danno ex art. 1223 c.c., ovvero, in ulteriore subordine, l'indennizzo per il recesso ex art. 1671 c.c., entrambi quantificati in € 60.000,00. Il condominio, costituitosi in giudizio, deduceva che il rapporto contrattuale in essere fra le parti non prevedeva alcunché quanto al tacito rinnovo o al termine di disdetta, come avrebbe riconosciuto anche lo stesso appaltatore in una propria comunicazione prodotta in giudizio.
Sosteneva, altresì, che il recesso doveva ritenersi valido in quanto esercitato con largo preavviso concesso all'appaltatore, senza alcun diritto ad ulteriori corresponsioni nei confronti di quest'ultimo che, tra l'altro, aveva prestato acquiescenza all'avvenuta risoluzione del contratto, emettendo nota di credito per il corrispettivo dei servizi di manutenzione del verde successivi alla scadenza del contratto e inizialmente fatturati. Il condominio chiedeva, pertanto, che le domande dell'attore nei suoi confronti fossero respinte. Il tribunale di primo grado, respingendo la domanda attorea, dava ragione al condomìnio. Di conseguenza, l'impresa di servizi impugnava la sentenza in appello eccependo l'erronea qualificazione del contratto di appalto in essere tra le parti come contratto a tempo indeterminato senza considerare la ripetitività dei rapporti contrattuali rinnovati sempre annualmente, come riconosciuto anche dal condominio. L'appaltatore riteneva che, essendo il contratto rinnovabile di anno in anno, esso dovesse intendersi a tempo determinato, con diritto a ricevere l'indennità per il periodo successivo al recesso. Il giudice d'appello ha ritenuto che i documenti negoziali prodotti in giudizio non contenevano alcun riferimento a termini di scadenza del rapporto, a clausole di rinnovo automatico o a preavviso obbligatorio in caso di disdetta o di recesso. Dai dati documentali il Tribunale ha tratto la logica conseguenza che <<una volta trascorso il termine di efficacia contrattuale annuale, il contratto abbia avuto proroga tacita a tempo indeterminato, salve successive modifiche solo in punto di adeguamento del corrispettivo alle sopravvenienze>>. In conclusione, la Corte d'appello ha confermato l'operato del giudice di prime cure riconoscendo al condominio il diritto di revocare sempre l'incarico di appalto in quanto,in assenza di un termine di scadenza e dell'eventuale clausola di rinnovo, l'appalto di servizi deve intendersi come rapporto a tempo indeterminato.