Riferimenti normativi: Artt.1130 e 1172 c.c.
Focus: Quando un terrazzo di proprietà esclusiva, privo di adeguata manutenzione, può causare danni gravi alle parti sottostanti e alla sicurezza pubblica come può tutelarsi il condominio se il proprietario del terrazzo non interviene per eliminare i pericoli a beni e persone? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Rimini con Ordinanza del 10 gennaio 2025.
Principi generali: In generale, al fine di prevenire danni gravi ed irreparabili e garantire la sicurezza e la tutela delle proprietà e delle persone, l'art.1172 c.c. ha previsto "la denuncia all'autorità giudiziaria per danno temuto" a cui può ricorrere <<il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o delsuo possesso, e ottenere, secondo le circostanze, che siprovveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali>>.La denuncia di danno temuto può essere esercitata anche dal condominio, tramite l'amministratore pro-tempore, se si ritiene che un'azione o omissione di un condòmino o di terzi possa causare danni gravi alle parti comuni o alle proprietà esclusive?
Il caso: Il Tribunale di Rimini, con Ordinanza del 10 gennaio 2025, si è pronunciato in una controversia insorta tra una condòmina ed il condominio in seguito ad un sopralluogo effettuato nel condominio dai Vigili del Fuoco i quali avevano rilevato che al primo piano caseggiato si trovava un terrazzo di proprietà esclusiva, chiuso perimetralmente e prospicente sulla zona di accesso ai garage, sostenuto da una vetusta e precaria trave in calcestruzzo. Gli evidenti segni di vetustà e le precarie condizioni di staticità della trave di sostegno del terrazzo e i segni di cedimento della tamponatura esterna della trave in calcestruzzo avevano indotto i Vigili del Fuoco a transennare l'accesso con nastro segnaletico diffidando i proprietari sottostanti al terrazzo a non utilizzare i loro beni sino al ripristino delle condizioni di sicurezza. A seguito di tale intervento veniva allertata anche l'Unità Operativa Gestione Edifici e Sicurezza del Comune che inviava un tecnico per un sopralluogo il quale, dopo aver verificato lo stato di instabilità del terrazzo, e gli ordinava di avviare, entro 10 giorni, con l'assistenza di un tecnico di fiducia, le necessarie attività di verifica e manutenzione per garantire la sicurezza e la stabilità del terrazzo. Inoltre, venivano diffidati i proprietari dei garage a non utilizzare le zone sottostanti al manufatto pericolante e, in particolare, le zone di accesso ai garage ma, nonostante le diffide, la proprietaria del terrazzo non aveva provveduto ad adempiere. Pertanto, il condominio ricorreva in giudizio esercitando azione di danno temuto, ex art.1172 c.c., nei confronti della proprietaria del terrazzo fatiscente, essendo presenti evidenti segni di vetustà e di cedimento della tamponatura esterna della trave in calcestruzzo, tali da rendere la struttura al primo piano e la zona sottostante impraticabili ed inagibili, con evidente pericolo per l'incolumità pubblica e privata e con il rischio di un danno grave e prossimo.
Il Tribunale ha ritenuto fondato il ricorso all'azione di cui all'art. 1172 c.c. volta ad eliminare e prevenire il "pericolo di danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso", sottolineando che legittimato ad agire in giudizio è anche il condominio e l'amministratore di condominio. Quest'ultimo, in particolare, può esperire l'azione di danno temuto senza preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini. È stato evidenziato, infatti, che l'amministratore ha il potere/dovere di "compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio", ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4 c.c., e la norma va intesa, come affermato dalla Corte di Cassazione, nel senso che "l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini l'azione di danno temuto (Cass. 19 gennaio 1985 n. 152)". Secondo la Suprema Corte << la denuncia di danno temuto presuppone il danneggiamento – grave, prossimo, attuale e futuro – minacciato ad una cosa immobile (o anche mobile) da una cosa immobile o mobile altrui, tale da comportare il deterioramento della res del denunciante e la menomazione dell'interesse tutelato, ovvero il rischio per le cose ivi collocate o, ancora, seppure in via mediata e indiretta per le persone che nell'ambito dell'immobile, oggetto di pregiudizio, agiscono ed operano, per la loro incolumità e salute (Cass. Civ. Sez. II, 29.1.2007 n. 1778)>>. Nel caso di specie, il giudice ha osservato che il ricorrente ha fornito adeguata prova del pericolo derivante dal difetto di manutenzione del terrazzo dell'immobile con conseguente minaccia dei beni immobili sottostanti, ha preso in considerazione gli elementi a supporto della situazione di pericolo, tra cui la decisione dei Vigili del Fuoco di transennare l'area con nastro segnaletico e la diffida rivolta ai titolari dei locali sottostanti a non utilizzare le loro aree di proprietà fino al completamento dei lavori di messa in sicurezza, e il documento redatto dal responsabile dell'Unità Operativa Gestione Edifici e Sicurezza del Comune esitato con diffida nei confronti della resistente a non utilizzare la struttura di sua proprietà e a provvedere alle necessarie operazioni di manutenzione del terrazzo. Pertanto, il Tribunale ha accolto il ricorso ed ha ordinato alla condòmina di effettuare i lavori di manutenzione e ripristino necessari per garantire la stabilità strutturale del manufatto al fine di tutelare sia la sicurezza privata che quella pubblica.