Riferimenti normativi: Art.70 disposizioni di attuazione c.c. – art. 1138 c.c.- art.635 c.p.
Focus: Sempre più frequente in ambito condominiale è la presenza di animali da compagnia dei condòmini. I proprietari hanno la responsabilità di evitare che i loro animali arrechino disturbo alla compagine condominiale, come nel caso in cui vengano trovate negli spazi condominiali deiezioni di animali domestici i cui proprietari non provvedono a ripulire le eventuali parti sporcate che emanano cattivo odore pregiudicando, in tal modo, il pari utilizzo a cui è destinato il bene comune. Cosa possono fare i condòmini per evitare il reiterarsi di tali comportamenti?
Principi generali: La riforma condominiale ha espressamente stabilito che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali in condominio (art.1138 c.c.) per cui non si può vietare la presenza degli stessi né all'interno degli appartamenti né all'interno delle aree comuni. Pertanto, ad esempio, il proprietario di un cane può liberamente transitare insieme a quest'ultimo nell'androne del palazzo, utilizzare le scale e l'ascensore, con guinzaglio e museruola alla mano, ma non potrà utilizzare questi beni come luoghi ove l'animale espleti i propri bisogni fisiologici. Di conseguenza, se l'animale sporca gli spazi comuni senza che il suo proprietario provveda successivamente ad un'idonea pulizia degli stessi, i condòmini possono segnalare il comportamento del condòmino negligente all'amministratore chiedendogli di intervenire, in qualità di responsabile delle parti comuni, ai sensi dell'art.1130 cod. civ., al fine di garantire il decoro e il godimento della cosa comune.
In tal caso, l'amministratore deve provvedere su delibera dell'assemblea condominiale ad inviare una diffida al proprietario dell'animale per indurlo a ripulire le aree imbrattate a propria cura e spese ed evitare che si ripetano tali situazioni spiacevoli con l'applicazione, in caso di inadempienza, di una penale nella misura stabilita dal regolamento condominiale per le relative violazioni. Infatti, per quanto riguarda l'imbrattamento dei beni condominiali da parte del proprio animale anche il regolamento di condominio può stabilire sanzioni in caso di violazione delle norme disciplinanti l'utilizzo dei beni comuni, come portoni d'ingresso, portici, cortili, scale, ascensori, che sono destinati all'uso collettivo. In particolare, il regolamento di condominio, ai sensi dell'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, può prevedere la facoltà dell'amministratore di condominio di elevare sanzioni pecuniarie ai condòmini responsabili di violazioni del regolamento (Corte di Cassazione, sentenza n. 14735/2006), in quanto la norma dispone che: "Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie". La sanzione, anziché pecuniaria, può consistere nel prevedere una prestazione di servizio da parte del proprietario dell'animale a favore del condominio, come, ad esempio, la pulizia delle parti comuni al posto dell'impresa di pulizie (sent. giudice di pace di Foggia). Se la diffida dell'amministratore non è sufficiente ad indurre il proprietario dell'animale a cambiare condotta, il comportamento del condòmino che permette al proprio animale di sporcare gli spazi comuni si configura il reato di danneggiamento ai sensi dell'art.635 cod. pen. , e se gli escrementi prodotti fossero di entità e frequenza tali da creare un danno permanente a beni e cose comuni o di proprietà altrui, per distruzione, dispersione e deterioramento, tali da rendere in tutto o in parte inservibili cose mobili o immobili, si configura il reato più grave di imbrattamento di cose altrui, ai sensi dell'articolo 639 del codice penale, su querela della parte offesa nei confronti del proprietario dell'animale responsabile dell'azione contestata, con multa e, nei casi di recidiva, con pena di reclusione da tre mesi a due anni e di multa fino a 10.000 euro.
La norma trova applicazione anche nel caso in cui l'imbrattamento sia temporaneo, di modesta entità e facilmente rimovibile, e il reato si configura anche per gli odori molesti provenienti dagli escrementi. Inoltre, può essere richiesto il risarcimento dei danni in sede civile. Per poter intervenire adeguatamente è necessario, in ogni caso, provare la colpevolezza dei condòmini proprietari degli animali per i danni arrecati alle parti comuni dell'edificio condominiale. La legge di riforma del condominio (L.n.220/2012) ha introdotto l'art.1122 ter c.c. che prevede la possibilità di installare impianti di video sorveglianza con delibera dell'assemblea approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi del secondo comma dell'articolo 1136, comma 2, cod.civ. Le telecamere che andranno a riprendere le aree comuni (come il portone di ingresso, l'androne, il pianerottolo, il cortile) dovranno essere affiancate da un cartello che riporti il nome del titolare del trattamento (che nel caso specifico sarà il condominio) e la finalità delle riprese. Per tutelare la privacy, le videoregistrazioni nei condomini sono possibili solo per motivi di sicurezza per la tutela del patrimonio comune e privato. È, dunque, consentito dalla legge, se vi sia l'approvazione della maggioranza dei condòmini, poter utilizzare le immagini riprese dalle telecamere di videosorveglianza delle parti comuni per contestare il comportamento illecito ai proprietari degli animali domestici. Le immagini registrate possono essere conservate per un periodo di tempo non superiore alle 24-48 ore, e i dati video raccolti possono essere visionati solo da soggetti incaricati (titolare, responsabile o incaricato del trattamento dei dati) e solo in caso di illecito, ossia danneggiamenti alle parti comuni, furti nelle abitazioni, violenze personali, su esplicita richiesta.